עורך דין שמתמחה בצורה אמיתית ויסודית בקרקעות, מנוסה במגוון עסקאות ומעודכן באופן שוטף בחוקים, בפסיקה ובמגמות הקיימות בענף, הוא זה שידע ללוות את העסקה בצורה חלקה ובטוחה.
עורך דין שעוסק בהסכמים של דירות יודע לבדוק טאבו ולנסח חוזה. בקרקעות זה עסק אחר לגמרי. יש מונחים אחרים, סוגי תשלום שונים, והסכמים נוספים כמו "הסכם השיתוף" ו"זכויות העודפות".
מה עורך דין לרכישת קרקע צריך לבדוק?
עורך דין לרכישת קרקע צריך לבצע עבורכם סדרת בדיקות מעמיקות שאינן ניתנות לוויתור: בדיקת זכויות בקרקע נכון ליום הרכישה. זאת רואים בנסח טאבו עדכני.בנוסף, וידוא שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי ושהקרקע נקייה משעבודים, עיקולים או זכויות צד שלישי.
בנוסף, בדיקת היבטי מיסוי, הערכת מס רכישה ובדיקת חבות פוטנציאלית בהיטל השבחה שעשוי לחול בעתיד.
מעבר לאלה, עורך דין מנוסה בקרקעות יבדוק גם:
הסכם השיתוף. ברכישה במתחם שבו יש מספר בעלים, הסכם השיתוף קובע מי מחזיק בזכויות העודפות, מה קורה כשבעלים אחד רוצה למכור, ומה הכללים לקידום תוכנית. הסכם גרוע יכול לכלוא אתכם בעסקה לא כלכלית ולא כדאית.
זהות הגוף המקדם. מי מוביל את תהליך התכנון? האם יש הסכמה בין כל בעלי הקרקע? האם יש סכסוכים פנימיים שיכולים לתקוע את התוכנית? אלה שאלות שעורך דין מנוסה ישאל ויבדוק לעומק.
הבטחות שניתנו בכתב. לא אחת אנשים חותמים על חוזה שלא משקף את מה שנאמר להם בעל פה. עורך דין טוב יוודא שכל הבטחה שיווקית שקיבלתם, לוחות זמנים, זכויות בנייה, אחוזים, מופיעה במסמכים המשפטיים ולא נעלמת אחרי החתימה.
קבוצת רכישה בקרקע: פה תפקיד עורך הדין קריטי עוד יותר?
קבוצות רכישה בקרקע הן אפיק נפוץ שמאפשר לאנשים להיכנס להשקעה בסכומים קטנים יחסית, תוך שיתוף בעלויות. אבל בדיוק בגלל שמדובר בקבוצה, המורכבות עולה.
כאשר קבוצת רכישה מתארגנת, ישנם חוזים והסכמים שיש לנסח ולחתום עליהם עוד בטרם תחילתו של התהליך הארוך. מטרתם של החוזים הראשוניים היא לעגן את היחסים בין כלל המשתתפים בקבוצה ואף לקבוע את תחומי האחריות של מוביליה ובעלי התפקידים השונים.
מה שחשוב לדעת על עורך דין בקבוצת רכישה:
הוא צריך לייצג אתכם, לא את היזם. זו נקודה שאני מדגישה בכל שיחה. יש חברות שיווק שמציעות "עורך דין מטעם הקבוצה" שהם בעצם מקורבים ליזם. עורך הדין שלכם חייב להיות עצמאי, ממונה על ידיכם ומשלם על ידיכם, ולא מי שהחברה המשווקת בחרה.
הוא יבדוק את נאמנות הכספים. בקבוצת רכישה, הכסף שלכם אמור להיות מוחזק בנאמנות ולא לעבור ישירות ליזם. עורך דין טוב יוודא שמנגנוני הנאמנות מוסדרים כראוי ושאין לאף גורם גישה חופשית לכסף שלכם.
הוא ינהל את היחסים בין חברי הקבוצה. מה קורה אם אחד מהחברים רוצה לצאת? מה קורה אם מישהו לא עומד בתשלום? הסכם השותפות צריך לתת תשובות ברורות לכל שאלה כזו, ועורך הדין הוא זה שמוודא שהן שם.
5 דברים לבדוק לפני שבוחרים עורך דין לרכישת קרקע
- התמחות ספציפית בקרקעות, לא רק בנדל"ן כללי. שאלו ישירות: "כמה עסקאות רכישת קרקע חקלאית או קרקע בהליכי הפשרה ביצעתם בשנה האחרונה?" אם התשובה מעורפלת, זה סימן.
- הכרות עם הליכי תכנון ובנייה. ללא ליווי מקצועי, אין לכם דרך אמיתית להעריך את סיכויי ההפשרה בפועל או את לוחות הזמנים הריאליים. עורך דין שמבין תב"ע, ועדות תכנון ותמ"א יספק לכם מידע שעורך דין "רגיל" פשוט לא יודע לחפש.
- עצמאות מוחלטת מהמוכר או היזם. זה קריטי במיוחד בקבוצות רכישה. ברגע שיש קשר, ולו עקיף, בין עורך הדין שלכם לבין הגורם המוכר, האינטרס שלכם כבר לא בראש סדר העדיפויות.
- שקיפות בשכר הטרחה. שכר טרחה לרכישת קרקע נע בדרך כלל בסכומים שבין 5,000 ל 10,000 ש"ח, בהתאם למורכבות. עורך דין שמסרב לתת מספר ברור מראש הוא דגל אדום.
- הפניות ועבודה קודמת. בקשו שמות של לקוחות קודמים מעסקאות קרקע, ולא רק ממקרקעין כלליים. אנשים שעשו עסקאות קרקע ישמחו לספר לכם מה הם חוו.
לסיכום
מה ההבדל בין עורך דין מקרקעין לעורך דין קרקעות? עורך דין מקרקעין עוסק בכל סוגי הנדל"ן, דירות, בניינים, מסחרי וקרקע. עורך דין שמתמחה ספציפית בקרקעות מכיר לעומק את המושגים, הסיכונים, הליכי התכנון, הסכמי שיתוף ובדיקות חשובות בחייבים להעשות בעת רכישת קרקע. בעסקת קרקע, ההתמחות הספציפית עושה הבדל משמעותי.
מה תפקיד עורך הדין בקבוצת רכישה של קרקע? עורך הדין בקבוצת רכישה מנסח ובודק את הסכמי השיתוף, מוודא שמנגנוני הנאמנות על הכספים תקינים, בודק את חוזה הרכישה מול המוכר, מסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה ומייצג אותם מול הבנק המלווה. חשוב שיהיה עצמאי לחלוטין מהגורם המשווק.
כל עסקה שאני מאתרת ומביאה בפני המשקיעים שלי עוברת בדיקה מעמיקה ויסודית על ידי עורך הדין האישי שלי.
חשוב לי שכל השקעה תיבחן בצורה מקצועית, אחראית ושקופה, תוך התייחסות לכל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים הרלוונטיים.
טובת הלקוחות והאינטרסים שלהם עומדים תמיד לנגד עיניי, ולכן אני מקפידה על תהליך בדיקה קפדני בטרם אני ממליצה על כל הזדמנות השקעה