קרקע חקלאית היא קרקע שהייעוד התכנוני הנוכחי שלה הוא חקלאות או שטח פתוח, בהתאם לתוכניות שחלות עליה.
במילים פשוטות, כל עוד לא אושרה תוכנית שמשנה את ייעוד הקרקע למגורים, מסחר, תעסוקה או שימוש אחר, אי אפשר להתייחס אליה כאל מגרש שמותר לבנות עליו בית או בניין.
זו הנקודה הראשונה שחשוב להבין:
קרקע חקלאית אינה דירה עתידית.
היא יכולה להיות קרקע עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, אבל היא יכולה גם להישאר חקלאית. עצם העובדה שהקרקע נמצאת ליד עיר, סמוך לכביש ראשי או באזור מבוקש אינה מבטיחה שתאושר עליה בנייה.
בישראל פועלת גם הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, שמטרתה להגן על שטחים חקלאיים ופתוחים. לכן, שינוי ייעוד אינו תהליך אוטומטי וכל קרקע נבחנת בהתאם למדיניות התכנון, לצורכי הפיתוח ולמגבלות החלות עליה.
איך נדע איזו קרקע טובה לנו? איזו קרקע תהיי השכונה הבאה החדשה בעיר? איזו קרקע תישאר לעוד הרבה שנים לגידול אבוקדו או אבטיחים?
המילה היא הליך תכנוני! כבר אסביר.
למה אנשים מחפשים קרקע חקלאית להשקעה?
הסיבה ברורה. מחיר הכניסה לקרקע חקלאית עשוי להיות נמוך משמעותית ממחיר של דירה או של קרקע שכבר זמינה לבנייה.
המשקיע רוכש את הקרקע במצבה הנוכחי, מתוך ציפייה שבעתיד יחול עליה שינוי תכנוני שיגדיל את ערכה.
אבל חשוב להבין מאיפה מגיעה עליית הערך.
הערך עולה בכל שלב כשההליך התכנוני מתקדם כשמאושרות יותר ויותר תכניות ובעיקר כאשר רמת הוודאות התכנונית משתפרת. לדוגמה:
תוכנית חדשה מתחילה להתקדם, הקרקע נכללת במתחם לפיתוח, התכנית מוגשת לאישור בועדה ארצית, מחוזית, מקומית, תכנית מתאר, תכנית מפורטת וכו. בכל תכנית יש שלבים: הפקדה, הגשה להתנגדויות , דיון בהתנגדויות, אישור וכו. לבסוף מתבצע הליך של איחוד וחלוקה מה שנקרא גם פרסלציה שמעלה ניתן להוציא היתרי בניה ונקבעות זכויות הבנייה.
כל שלב כזה עשוי להשפיע על שווי הקרקע.
לכן, כשבוחנים קרקע חקלאית להשקעה, לא מספיק לשאול איפה היא נמצאת. צריך לשאול באיזה שלב תכנוני היא נמצאת היום, ומה עוד צריך לקרות עד שניתן יהיה לממש את הזכויות.
קרקע חקלאית, קרקע בהליך תכנוני וקרקע זמינה לבנייה
משקיעים רבים מתייחסים לכל הקרקעות שאינן בנויות כאל אותו מוצר. בפועל, יש ביניהן הבדלים מהותיים.
קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני ממשי
זו קרקע שהייעוד שלה חקלאי, ואין כרגע תוכנית קונקרטית ומתקדמת שמשנה אותו.
יכול להיות שבעתיד האזור יתפתח, אבל בשלב הנוכחי מדובר בעיקר בציפייה. רמת אי הוודאות גבוהה מאוד ולוח הזמנים אינו ידוע.
קרקע חקלאית שנכללת בהליך תכנוני
זו קרקע שעדיין אינה זמינה לבנייה, אבל היא נכללת בתוכנית או במהלך תכנוני שניתן לזהות ולבדוק.
גם כאן צריך להבחין בין רעיון כללי, מסמך מדיניות, תוכנית בהכנה, תוכנית שהוגשה, תוכנית שהופקדה ותוכנית שכבר אושרה. כל שלב מעניק רמת ודאות שונה.
קרקע שייעודה כבר שונה אך עדיין אינה זמינה לבנייה
גם לאחר שינוי הייעוד, ייתכן שיידרשו הליכים נוספים, כגון איחוד וחלוקה, הכנת תוכנית מפורטת, הקמת תשתיות, תשלומים לרשויות והוצאת היתרים.
לכן, המשפט "הקרקע כבר הופשרה" אינו מספיק. צריך להבין אילו זכויות נקבעו, האם הקרקע עברה פרצלציה, מה נותר לבצע ומהן העלויות הצפויות.
האם כל קרקע חקלאית תופשר בעתיד?
ממש לא.
אחת הטעויות המסוכנות ביותר היא להניח שכל עיר תתרחב בסופו של דבר לכל הכיוונים, ולכן כל קרקע שסמוכה אליה תהפוך בעתיד לקרקע לבנייה.
בפועל, תוכניות פיתוח מושפעות מעשרות גורמים: מדיניות ארצית ומחוזית, תשתיות, תחבורה, איכות הסביבה, צורכי ציבור, שמורות טבע, ערכים ארכיאולוגיים, מסלולי טיסה, מגבלות ביטחוניות, קווי מתח, ניקוז, נחלים ועוד.
גם כאשר אזור מסוים מיועד לפיתוח, לא כל הגושים והחלקות הסמוכים נכללים בהכרח בתוך גבולות התוכנית.
לכן, אני תמיד אומרת:
לא קונים סיפורים ממצגות יפות על קרקע או על איזור, קונים קרקע בהליך תכנוני לפי השלב שמתאים לנו. ככל שההליך התכנוני בשלבים ראשוניים יש להמתין יותר זמן, יותר סיכון אבל סיכוי להרויח יותר. ככל שהליך התכנון מתקדם יותר רמת הוודאות עולה, המחיר גבוה יותר והסיכון נמוך יותר.
כשמגיע אלי לקוח שמעוניין להשקיע בקרקע השאלות הכי חשובות שאני שואלת:
- מה הסכום שהיית רוצה להשקיע?
- באיזה שלב בהליך התכנוני היית רוצה להכנס?
- כמה שנים המתנה?
- מה רמת הסיכון?
- ומה האיזור בארץ?
כל התשובות יביאו אותי להתאים לכם את הקרקע שתואמת לחליפה, לצרכים ולאופי שלכם!