הסכם שיתוף בקרקע: למה הוא חשוב ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים?

מצאתם קרקע במיקום שמעניין אתכם. המחיר מתאים לתקציב, יש הליך תכנוני, ובמצגת כבר רואים שכונה חדשה עם פארקים ובניינים.

ואז אומרים לכם: "אל תדאגו, יש הסכם שיתוף".

מצוין. אבל מה כתוב בו?

מי מקבל החלטות? מי משלם על קידום התכנון? למי שייכות זכויות הבנייה שיתווספו בעתיד? ומה קורה אם בעוד כמה שנים תירצו למכור.

אלה שאלות שנוגעות ישירות לכסף שלכם. ואת התשובות צריך לקבל לפני החתימה.

קודם כול, מה אתם בעצם קונים?

ברכישת קרקע להשקעה, לרב רוכשים חלק יחסי בחלקה שיש לה כמה בעלים. המצב הזה נקרא בעלות במושע.

בואו ניקח דוגמה פשוטה: רכשתם עשירית מחלקה ששטחה דונם. דונם אחד שווה ל – 1,000 מ"ר. מבחינת החישוב, החלק שלכם משקף 100 מ"ר. אבל הבעלות הזאת לא מקנה לכם אוטומטית ריבוע מסוים של 100 מ"ר שאפשר לסמן בשטח ולהגיד: "זה שלי".

אתם מחזיקים בחלק יחסי בכל החלקה. גם יתר השותפים מחזיקים בה לפי חלקם.

ועכשיו צריך להחליט איך פועלים יחד. בשביל זה נוצר הסכם שיתוף.

מהו הסכם שיתוף בקרקע?

הסכם שיתוף הוא הסכם בין בעלי הזכויות, שמסדיר את ניהול הקרקע, השימוש בה והזכויות והחובות של השותפים.

בקרקע להשקעה הוא עשוי להסדיר גם את קידום התכנון, טיפול בהתנגדויות לתכנית או למיסים, ניהול כל הליך הבניה, בחירת בעלי המקצוע, חלוקת ההוצאות וההתנהלות לקראת מימוש ההשקעה.

מבחינתי, השאלה היא מה ההסכם מאפשר לעשות, מי מוסמך לפעול בשמכם ומה הוא מחייב אתכם לשלם.

כי אפשר לרכוש קרקע עם פוטנציאל אבל מה זה שווה אם אין לכם מישהו שינהל לכם את כל הטיפול בתשלומי המיסים, בקבלת מגרש להקצאה באיחוד וחלוקה ובתהליך החשוב מכל שזה הבינה.

מי מקדם את התהליך בקרקע ומי מחליט בשבילכם?

כשאני בוחנת השקעה בקרקע, חשוב לי להבין מי עומד מאחורי קידום התכנון. בהסכם השיתוף צריך לבדוק איך האחריות הזאת מתורגמת להתחייבויות ולסמכויות.

האם יש נציגות של בעלי הקרקע? מי בוחר אותם? מי ממנה את המתכנן, השמאי ועורך הדין? אילו החלטות דורשות הסכמה של הבעלים, ואילו אפשר לקבל באמצעות הנציגות?

כדאי לבדוק גם אילו ייפויי כוח מבקשים מכם לחתום, מה אפשר לעשות באמצעותם ומהם מנגנוני הפיקוח והדיווח.

המטרה היא לאפשר לתהליך להתקדם, תוך הבנה ברורה שאת השליטה שאתם מעבירים לאחרים אבל לא סתם אחרים, מישהו שיודע להוביל את כל הקבוצה הזו מהיום ועד קבלת המפתח.

למי שייכות זכויות הבנייה העתידיות????

תקשיבו טוב! אחת השאלות החשובות ביותר!! ואם אתם עדין לא מבינים את המשמעות של זה. תעצרו!!! כי פה הכסף הגדול יושב.

בישראל, קרקע זה משאב שהולך ואוזל, בעיקר קרקע פרטית בטאבו. 

הידעתם שרק 7% מקרקעות מדינת ישראל הינן פרטיות?! כל היתר, 73% הינן קרקעות המדינה. 

בגלל שקרקע הינו משאב יקר בישראל ואין מספיק קרקעות, הבניה הופכת להיות יותר צפופה ויותר לגובה ולכן…אם בעתיד יאושרו זכויות נוספות, ויש סיכוי גדול שזה יקרה עלינו להבין מי מקבל אותם ואיך הן יתחלקו?

האם היזם יקבל הכל? האם החלוקה תהיה לפי חלקו היחסי של כל בעלים? האם נקבעה הקצאה מיוחדת ליזם או לגורם המקדם? האם יש בהסכם התייחסות ל"זכויות עודפות", ומה בדיוק פירוש המונח באותו הסכם?

אל תניחו שהבנתם את התשובה מתוך המצגת. בקשו מעורך הדין שמייצג אתכם להסביר את מנגנון החלוקה, ואם אפשר, להמחיש אותו בדוגמה מספרית.

חשוב להבין גם מה ההסכם לא עושה: הסכמות בין בעלים אינן יוצרות כשלעצמן זכויות בנייה ואינן מחליפות תוכניות מאושרות והיתרים.

כמה כסף עוד תצטרכו להביא בהמשך?

מחיר רכישת הקרקע הוא נקודת ההתחלה של הבדיקה הכלכלית.

בקשו לברר אם צפויים תשלומים נוספים מכוח ההסכם: תכנון, שמאות, מדידה, ייצוג משפטי, ניהול או הוצאות לקידום הפרויקט.

מי מאשר כל הוצאה? האם יש תקציב מוגדר? איך מתחלקים התשלומים? מה קורה אם נדרשת תוספת תקציב, ומה קורה לבעלים שלא עומד בתשלום?

בקשו הסבר מדויק על התנאים והמשמעות שלהם.

אתם צריכים לדעת לא רק אם אתם יכולים לקנות את הקרקע היום, אלא גם לאילו התחייבויות אתם נכנסים לאורך הדרך.

ומה אם תרצו למכור לפני שהקרקע תהיה זמינה לבנייה?

אולי בעוד כמה שנים תצטרכו את הכסף. אולי תרצו לממש עליית ערך. לכן כדאי להבין מראש איך מוכרים את החלק שלכם.

בדקו אם קיימת זכות קדימה לשותפים, אילו הודעות או אישורים נדרשים, האם יש תשלומים בעת העברת הזכויות ואיך הקונה החדש מצטרף להסכם.

האם הסכם השיתוף רשום בטאבו?

כדאי לשאול אם ההסכם רשום, ואם לא, האם מתוכנן רישום ומה נדרש כדי לבצע אותו.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע שהסכם שיתוף שנרשם מחייב גם מי שנעשה שותף לאחר מכן ואנשים אחרים. הסכם שלא נרשם עשוי עדיין לחייב את החותמים עליו, ולעיתים גם צדדים נוספים בהתאם לנסיבות. לכן אין להסתפק בתשובה "יש הסכם חתום". 

אז יש הסכם שיתוף. אפשר להיות רגועים?

צריך לקרוא אותו.

הסכם שיתוף טוב יכול ליצור מסגרת ברורה להתנהלות משותפת. הוא לא קשור להליך התכנוני ולהתקדמות הקרקע. בטח לא מבטיח שהקרקע תופשר, שהתכנון יסתיים במועד מסוים או שתקבלו דירה בגודל שהוצג לכם.

הוא רק מאגד ומסדיר את הקשר שיש בין כל הרוכשים בקרקע. 

לפני החתימה, בקשו את ההסכם המלא, הנספחים וייפויי הכוח, והעבירו אותם לעורך דין מטעמכם שמנוסה בעסקאות קרקע ובהסכמי שיתוף.

אני רוצה שכל מי שנכנס להשקעה בקרקע יוכל להסביר במילים שלו מה הוא קונה, מהן ההתחייבויות שלו ואיך מתקבלות ההחלטות שישפיעו על ההשקעה.

אם יש סעיף שאתם לא מבינים, תשאלו. ואם התשובה היא "זה סטנדרטי, כולם חותמים", בקשו הסבר.

הכסף שלכם מצדיק את השאלות האלה.

לסיכום. 

הסכם שיתוף הוא הכרחי לכל מי שרוכש חלק מקרקע! יחד עם זאת לא כל הסכם הוא טוב. לכן חייבים להבין מה רשום בו, מה החובות והזכויות של הים ושלנו והכי חשוב לבדוק את העלויות ושל מי הזכויות העודפות. 

הסכם שיתוף טוב עם חברה טובה שווה את הכסף שלכם. ואסביר.

הקרקע אולי עולה יותר, אבל מי עומד לצדכם שווה הרבה יותר!

הסכם שיתוף טוב, יחד עם חברה מקצועית ומנוסה שמלווה אתכם לאורך הדרך, הם חלק בלתי נפרד מההשקעה שלכם.

כי כשבוחנים השקעה בקרקע, השאלה היא לא רק כמה עולה הקרקע היום, אלא גם מי ילווה אתכם מחר.

מי ידאג לקידום התוכנית?
מי יסייע בהתנהלות מול הרשויות, בתשלומי המיסים ובהתמודדות עם התנגדויות?
מי ילווה אתכם בנושא היטלי ההשבחה, בקידום הבנייה ועד לרגע שבו תקבלו את המפתח?

אל תסתכלו רק על מחיר הכניסה לעסקה. תבדקו גם את הדרך שמחכה לכם אחריה.

לפעמים, הבחירה בהשקעה הזולה יותר היום עלולה לעלות לכם הרבה יותר בהמשך.

בקרקע, כמו בכל השקעה משמעותית, חשוב לבדוק לא רק מה אתם קונים  אלא גם עם מי אתם יוצאים לדרך. 

רוצים לבחון השקעה בקרקע ולהבין אילו שאלות צריך לשאול לפני שנכנסים לעסקה? השאירו פרטים ואחזור אליכם.

שלכם נילי 0529426236