קרקע צמודת דופן – למה המיקום הזה שווה יותר ואיך מזהים אותו לפני כולם

אם פגשתם את המושג "קרקע צמודת דופן" בפרוספקט שיווקי, כנראה שציינו אותו כיתרון מרכזי. ובצדק. אבל כמו הרבה מושגים בעולם הקרקעות, הבעיה היא שאנשים לא תמיד מבינים מה היא באמת אומרת ולמה היא כל כך משמעותית.

קבלו את ההסבר שלי.

 

מה זו קרקע צמודת דופן?

המונח המקצועי שלי ל"צמוד דופן" מתאר שטח שנמצא בהליך תכנוני וצמוד לשטח בנוי. במילים אחרות, קרקע שיש עליה תוכניות להפשרה ושגובלת ישירות בשכונה קיימת ובבניינים בנויים.

יש המתייחסים לקרקע צמודת דופן כקרקע ללא כל הליך תכנוני ושצמודה למתחם שבהליך תכנוני ומשערים שהשלב הבא להפשרה תהיה בקרקע שצמודת דופן. ולכן חשוב עוד יותר, זה להבין בדיוק איזה הליך תכנוני יש על הקרקע למרות שהיא צמודת דופן.

 

לפיכך תמיד יש לשאול: צמוד דופן למה? ומה ההליך התכנוני שיש על הקרקע? 

כי כמו שאני אומרת תמיד: "לא כל קרקע כזו טובה"! זה לא מספיק שזה רק צמוד דופן או עניין של מיקום יפה זה חייב גם להיות בהליך תכנוני.

כשרשויות התכנון מחליטות להרחיב שכונה קיימת, הכיוון הטבעי הוא תמיד החוצה, לקרקעות הסמוכות. קרקע שכבר גובלת בשכונה בנויה מצד אחד היא המועמדת הראשונה להרחבה, כי התשתיות כבר קיימות, הכבישים קיימים, הביוב קיים, הצנרת קיימת. לא צריך להמציא את הגלגל מחדש, רק להרחיב מה שכבר שם.

זה בדיוק מה שהופך קרקע צמודת דופן לאחד הנכסים שאני מחפשת בכל פרויקט שאני מאתרת.

 

למה צמידות דופן מעלה את ערך הקרקע?

קרקע בהליך תכנון שחלות עליה תכניות להפשרה ושנמצאת בסמוך לשכונה קיימת או בסמיכות לבניינים בנויים תקודם מהר יותר ולזה יש תרגום ישיר לכסף.

שלושה גורמים מרכזיים מסבירים את ההשפעה על הערך:

גורם ראשון: עלויות פיתוח נמוכות יותר. קרקע שנמצאת באמצע שדה, ביערות, במדבר, רחוק מכל תשתית, דורשת השקעת הון עתק כדי לחבר אותה לרשתות. קרקע צמודת דופן לשכונה קיימת נמצאת בטווח של תשתיות קיימות. מה שמוריד את עלות הפיתוח ומגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

 

גורם שני: תהליך תכנוני קצר יותר. כשמגישים תוכנית בנייה לוועדה המקומית, אחד השיקולים המרכזיים הוא "המשכיות עירונית", כלומר, האם הפיתוח החדש מתחבר בצורה הגיונית למה שכבר קיים. קרקע צמודת דופן עונה על הדרישה הזו הרבה יותר בקלות מקרקע מבודדת. 

גורם שלישי: ביקוש גבוה יותר בעת מכירה. שוק המשקיעים מתמחר קרקע צמודת דופן גבוה יותר מקרקע שנמצאת באמצע שום מקום.

 

צמוד דופן לבנוי, לא "קרוב" לבנוי

כאן אני מדגישה.

יש הבדל גדול בין קרקע שצמודה ממש לשכונה קיימת, עם גבול משותף, לבין קרקע שנמצאת "קרוב" לשכונה. קילומטר או שנים זה לא צמוד דופן. המילה "קרוב" יכולה לשנות את כל התמונה.

כשאני בוחנת קרקע, אני מבקשת לראות את החלקה על מפת iplan.gov.il לצד גבולות השכונות הקיימות ואף למדוד את המרחק. אני רוצה לראות שיש גבול ממשי, לא שיש "פוטנציאל קרבה".

מה עוד צריך לבדוק בקרקע צמודת דופן?

צמידות דופן היא יתרון חזק, אבל היא לא מספיקה לבדה. על המשקיע לוודא כי הקרקע לא נמצאת בסמוך לערכי טבע, מסלולי טיסה, אתרים ארכיאולוגיים, מגבלות משרד הביטחון, שטחי אש, בארות מים או כל גורם שעלול לעכב או להכשיל את הכשרת הקרקע לבנייה.

ראיתי לא מעט קרקעות שנמכרו כ"צמודות דופן" לשכונה יפה, אבל בבדיקה מעמיקה התברר שמצד אחד הן גובלות בבנוי ומצד שני הן נמצאות בתוך שמורת טבע, או בתחום שמשרד הביטחון לא יאפשר בו בנייה. הצמידות שם, הפוטנציאל לא.

הדברים שאני בודקת תמיד בנוסף לצמידות:

תב"ע ומצב תכנוני. האם הקרקע בכלל בתוך תוכנית ארצית? "מתחם עירוני" בתמ"א 35? 

האם יש תוכנית מחוזית שכוללת אותה? ואם כן, באיזה שלב?

זהות הבעלות. קרקע פרטית בטאבו צמודת דופן היא ההשקעה הטובה ביותר שאני מכירה. קרקע של רמ"י צמודת דופן היא כבר סיפור שונה לחלוטין, כי ההשבחה לא כולה שלכם.

מי מקדם ומה הסטטוס. צמידות דופן ללא הליך תכנוני לא מעניין. אני רוצה לדעת מי עומד מאחורי הקידום, איזו תוכנית חלה על הקרקע, מה הייעוד שלה, ומה לוח הזמנים הריאלי.

לסיכום

מה זה קרקע צמודת דופן? קרקע צמודת דופן היא קרקע שגובלת ישירות בשטח בנוי, בשכונה קיימת. הצמידות לבנוי מגדילה את סיכויי ההפשרה ואת הכדאיות הכלכלית של הפיתוח, מכיוון שתשתיות קיימות ניתן להרחיב בקלות יחסית לעומת פיתוח קרקע מבודדת.

למה קרקע צמודת דופן שווה יותר? קרקע צמודת דופן שווה יותר משלושה טעמים עיקריים: עלויות פיתוח נמוכות יותר בשל קרבה לתשתיות קיימות "המשכיות עירונית", וביקוש גבוה יותר בשל ודאות גבוהה יותר למשקיעים. שלושת הגורמים יחד מתרגמים לפרמיית מחיר על קרקע צמודת דופן לעומת קרקע מבודדת.

האם כל קרקע צמודת דופן היא השקעה טובה? לא בהכרח. צמידות דופן היא תנאי חשוב אבל לא מספיק. יש לבדוק גם את הבעלות (פרטית בטאבו לעומת רמ"י), המצב התכנוני (האם הקרקע בתוך מתחם עירוני לפי תמ"א 35 (תכנית מתאר ארצית) , אילו מגבלות חלות על הקרקע מצד גורמים כמו משרד הביטחון, ערכי טבע או שמורות, ומי עומד מאחורי קידום התוכנית.

צמידות דופן היא אחד הפרמטרים הראשונים שאני בודקת כשאני מאתרת קרקע עבור קהילת המשקיעים שלי. היא לא מבטיחה כלום לבד, אבל בשילוב עם בעלות פרטית בטאבו ומצב תכנוני מתקדם , היא אחת האינדיקציות החזקות ביותר לפוטנציאל אמיתי.

אם אתם שוקלים קרקע ורוצים לדעת אם היא באמת צמודת דופן במובן המשמעותי של המילה, יכולים לצפות באתרים בגוגל כמו XPLAN או בצפייה באתר בעירייה או ברשות המקומית ותמיד תמיד כמובן מוזמנים לפנות אליי.