אם הגעתם לכאן, סימן שאתם כבר מבינים שהשוק הישראלי השתנה. מחירי הדיור ממשיכים לטפס, הריבית גבוהה, והשאלה הגדולה שאני שומעת השבוע מכל לקוח שני היא: "נילי, איך אני בכלל נכנס לעולם הנדל"ן בלי הלוואות ענק ובלי למשכן את החיים שלי?" התשובה שלי תמיד מתחילה באותו מקום, רכישת קרקע פרטית בטאבו. כרטיס הכניסה לעולם הנדל"ן לבניית הון אמיתי ולהרויח כמו יזמים. זהו האפיק שאני בעצמי משקיעה ובחרתי להוביל את קהילת המשקיעים שלי אליו. במאמר הזה שאני כותבת ואת המאמרים שאכתוב בהמשך, אני הולכת לפתוח לכם את כל מה שחשוב להבין ואף יותר מיזה כל מה שחייבים לדעת לפני שאתם רוכשים קרקע פרטית בישראל. מההגדרות הבסיסיות ועד הטעויות הנפוצות ביותר שראיתי בשטח לאורך השנים.
מה זו קרקע פרטית בטאבו?
קרקע פרטית היא קרקע שהבעלות עליה רשומה במלואה על שם אדם פרטי או חברה, בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). זה אומר שאתם, ורק אתם, הבעלים החוקיים של הקרקע, בלי גוף ממשלתי שמתערב. הרישום בטאבו מקנה לכם ודאות משפטית מוחלטת, יכולת למכור, להוריש, לשעבד או לבצע כל פעולה אחרת בקרקע, ובעיקר ליהנות מכל פוטנציאל ההשבחה שלה.
המספר שאני אוהבת להזכיר לכל מי שיושב מולי הוא 93 מול 7. כ-93 אחוזים מהקרקעות במדינת ישראל מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ורק כ-7 אחוזים בלבד הן קרקעות פרטיות בבעלות מלאה. כשאתם מבינים את היחס הזה, אתם מבינים מיד למה אני קוראת לקרקע פרטית "המצרך הנדיר ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי". משאב מוגבל שהולך ואוזל, מייצר ביקוש שמכפיל את ערכו עם הזמן.
ההבדל בין קרקע פרטית לאדמת מנהל (רמ"י – רשות מקרקעי ישראל)
זו אחת השאלות הראשונות שאני נשאלת, ואני מבקשת מכם לקרוא את החלק הזה לאט. ההבדל בין קרקע פרטית בטאבו לבין אדמת מנהל הוא לא טכני, הוא מהותי, והוא קובע אם אתם הולכים לעשות עסקה מצוינת או עסקה בינונית.
באדמת מנהל (רמ"י) אתם לא באמת בעלים. אתם חוכרים. רוב חוזי החכירה הם ל-49 שנים עם אופציה להארכה, אבל הבעלות נשארת של המדינה. כל פעולה שתרצו לבצע, מכירה, העברה, שינוי ייעוד, מחייבת אישור של רמ"י, לעיתים כרוכה בתשלומי דמי היתר, דמי הסכמה, היטלי השבחה למדינה ועיכובים בירוקרטיים שלוקחים שנים.
בקרקע פרטית בטאבו אתם הבעלים, נקודה. כל ההשבחה שתחול על הקרקע, בעקבות שינוי תב"ע (תכנית), הפשרה, פיתוח תשתיות או שינוי ייעוד, נכנסת ישירות לכיס שלכם. אין צורך לחלוק את הרווח עם המדינה, ואין מי שיתקע לכם את העסקה ברגע האחרון.
זו בדיוק הסיבה שאני אומרת לקהילת המשקיעים שלי: קודם כל בודקים שהקרקע פרטית בטאבו. בלי זה, לא ממשיכים הלאה.
יתרונות רכישת קרקע פרטית להשקעה
אחרי שנים בבנק לאומי בתפקידים בכירים בתחום העסקי והנדל"ן, וכיום כיזמית נדל"ן עצמאית, אני יכולה להגיד לכם בוודאות שיש כמה יתרונות שהופכים את רכישת קרקע פרטית לאפיק השקעה שאין לו תחליף:
- ודאות משפטית מלאה. הבעלות רשומה בטאבו, ברורה, ובלתי ניתנת לערעור.
- גמישות מוחלטת. אפשר למכור, לשעבד או להעביר בכל שלב, בלי להמתין לאישורים של רמ"י.
- כל ההשבחה שלכם. ערך הקרקע יכול לעלות פי כמה וכמה בעקבות שינויי תכנון, וכל הרווח חוזר אליכם.
- השקעה פאסיבית. אין שוכרים, אין ארנונה, אין ועד בית, אין תחזוקה ואין כאבי ראש שוטפים.
- מס רכישה נמוך יחסית. מס הרכישה על קרקע עומד על כ-6 אחוזים, נמוך משמעותית מ-8 אחוזים על דירה שנייה להשקעה.
- כרטיס כניסה נגיש. אפשר להיכנס לקרקע איכותית כבר מסכום של כ-150 אלף שקל, הרבה לפני שמדובר במיליונים שנדרשים לרכישת דירה.
מה בודקים לפני רכישת קרקע פרטית
לפני שאתם חותמים על שום דבר, יש שלושה מסמכים שאתם חייבים להחזיק ולהבין:
נסח טאבו עדכני
נסח טאבו מהיום הוא תעודת הזהות של הקרקע. הוא מראה מי הבעלים הרשומים, האם יש שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה או זכויות צד שלישי. אם משהו לא ברור בנסח, עוצרים, לא ממשיכים.
תב"ע (תוכנית בניין עיר) וזכויות בנייה
התב"ע היא המסמך שקובע מה מותר לבנות על הקרקע, באיזה היקף, ובאיזה ייעוד. בדקו את מספר התב"ע, את שלב האישור שלה, האם היא עברה ועדה מחוזית, ומה הזכויות המוקנות לכל חלקה. שתי קרקעות באותו מתחם יכולות להיות שונות לחלוטין בערכן רק בגלל הבדל בתב"ע.
שמאות מקצועית
קבלו שמאות, דברו עם השמאי. אל תסתפקו בשמאות שהיזם נותן לכם. שמאי עצמאי בודק את שווי הקרקע ביחס לעסקאות אזור, מצב התכנוני, פוטנציאל ההשבחה ולוח הזמנים הריאלי למימוש. שמאות טובה היא ההבדל בין החלטה רגשית להחלטה מבוססת.
5 טעויות נפוצות של רוכשי קרקעות בישראל
לאורך השנים ראיתי משקיעים מבריקים נופלים בדיוק באותם בורות. ריכזתי לכם את החמש הקריטיות ביותר:
טעות 1: לרכוש קרקע של רמ"י וחושבים שזו קרקע פרטית. זה קורה הרבה יותר ממה שאתם מדמיינים. אנשים רואים מודעה מפתה, לא בודקים את נסח הטאבו לעומק, ומגלים אחרי החתימה שאין להם בעלות אלא חכירה. כל ההשבחה שדמיינתם הולכת למדינה.
טעות 2: להתאהב במחיר נמוך בלי להבין את הסיבה. קרקע זולה היא לרוב זולה מסיבה טובה, ייעוד שלא ישתנה בעשורים הקרובים, מיקום בעייתי, סכסוכי בעלים, או תב"ע שתקועה. בעולם הקרקעות המחיר תמיד מספר סיפור.
טעות 3: להסתמך על הבטחות שיווקיות לוחות זמנים. מישהו אומר לכם שהקרקע "תופשר תוך שנתיים"? קחו את זה בערבון מוגבל מאוד. תהליכי הפשרה ושינוי ייעוד בישראל לוקחים לרוב 5 עד 15 שנים, ולפעמים יותר. תכננו את ההשקעה לטווח הנכון.
טעות 4: לדלג על בדיקת התב"ע וזכויות הבנייה. ראיתי משקיעים שקנו קרקע במתחם מצוין, אבל החלקה הספציפית שלהם הייתה מחוץ לקו הכחול של התוכנית, או בייעוד מסחרי במקום מגורים. אותו מתחם, ערך אחר לחלוטין.
טעות 5: לרכוש בלי ליווי מקצועי. אנשים חוסכים אלפי שקלים על שמאי, עורך דין מקרקעין מנוסה ובדיקת תכנון מעמיקה, ומפסידים מאות אלפי שקלים בעסקה לא נכונה. זה החיסכון היקר ביותר שתעשו בחיים שלכם.
האם רכישת קרקע פרטית פוגעת בזכאות מחיר למשתכן?
זו אחת השאלות שאני נשאלת הכי הרבה, ובצדק. רכישת קרקע פרטית בטאבו, שעדיין לא בנויה ולא ניתנת למגורים בפועל, אינה פוגעת בזכאותכם לתוכנית מחיר למשתכן (היום בשמה הרשמי "דירה בהנחה"). הקריטריון של "חסר דירה" שנקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון מתייחס לדירה בנויה הרשומה על שמכם, ולא לקרקע שנמצאת בתהליכי תכנון והשבחה.
המשמעות מבחינתכם דרמטית. בזמן שאתם ממתינים לתורכם בהגרלות, ולפעמים זה לוקח שנים, אתם יכולים להחזיק במקביל בקרקע פרטית באזור עם פוטנציאל השבחה אמיתי, ולתת לכסף שלכם לעבוד בשני אפיקים בו זמנית. מחיר למשתכן הוא הזדמנות לקורת גג, וקרקע פרטית בטאבו היא הזדמנות לבניית הון משפחתי לדורות. השניים לא סותרים, הם משלימים.
מילה אחרונה ממני
אני מאמינה בכל ליבי שכל אחד יכול להגיע לחופש כלכלי, אבל זה לא קורה במקרה. זה קורה כשבוחרים נכון, מתייעצים עם מי שיודע, ובעיקר, נכנסים לעולם הקרקעות עם עיניים פתוחות. בעולם שבו 93 אחוזים מהקרקעות נמצאות בידי המדינה, כל קרקע פרטית היא הזדמנות. אבל לא כל קרקע כזו טובה ולא כל הזדמנות שווה את הכסף שלכם, וזה בדיוק מה שאני כאן בשבילו.
אם יש לכם שאלות, אם אתם שוקלים את הצעד הראשון שלכם, או אם אתם רוצים לשמוע על קרקעות שאני מאתרת רגע לפני כולם, אני מזמינה אתכם לשיחה אישית. נשב יחד, נבנה אסטרטגיה שמתאימה בדיוק לכם, ונתחיל לעבוד על העתיד הכלכלי שלכם.
שלכם, נילי קרן