בתקופה האחרונה השקל מפגין עוצמה מול המטבעות המרכזיים בעולם. עבור רבים זו תופעה מפתיעה. דווקא בתקופה ביטחונית מורכבת, המטבע הישראלי מצליח לשמור על יציבות ואף להתחזק. כדי להבין את התופעה צריך להסתכל על הכוחות הכלכליים העמוקים שפועלים מאחורי הקלעים, כוחות שמשפיעים לא רק על שער המטבע, אלא גם על שוק הנדל״ן והקרקעות בישראל.
מנוע הצמיחה – תעשיית ההייטק
אחד הגורמים המרכזיים להתחזקות השקל הוא תעשיית ההייטק המקומית. ישראל נחשבת כבר שנים למעצמת חדשנות עולמית, וחברות רבות ממשיכות לגייס השקעות משמעותיות ממשקיעים בינלאומיים. כאשר משקיעים זרים משקיעים בישראל, הכסף מגיע בדרך כלל בדולרים. כדי להשתמש בו בארץ הוא מומר לשקלים. פעולה שמגדילה את הביקוש למטבע המקומי ומחזקת אותו. בנוסף, חברות בינלאומיות מובילות כמו Intel, Google ו־Microsoft מפעילות מרכזי פיתוח גדולים בישראל וממשיכות להזרים השקעות משמעותיות למשק המקומי.
הגז הטבעי משנה את המאזן הכלכלי
גורם משמעותי נוסף הוא גילוי מאגרי הגז בים התיכון. אחד הבולטים שבהם הוא Leviathan Gas Field. הגז מאפשר לישראל להפחית את התלות בייבוא אנרגיה ואף לייצא גז למדינות אחרות. המשמעות היא כניסה של מטבע זר למשק, חיזוק הכלכלה המקומית והגדלת האמון של משקיעים בינלאומיים. כאשר הכסף נכנס:
- המשקיעים ממירים דולרים לשקלים
- הביקוש לשקל עולה
- המטבע מתחזק
שקל חזק – יתרון לצרכנים, אתגר ליצואנים
כאשר השקל מתחזק, יבוא מוצרים מחו״ל נעשה זול יותר, ולכן הצרכנים נהנים ממחירים נמוכים יותר. שקל חזק הוא טוב לצרכנים. טיולים בחו״ל וקניות מחו״ל זולות יותר. אבל פחות טוב ליצואנים ישראלים. חברות שמוכרות מוצרים ושירותים לחו״ל מקבלות פחות שקלים עבור כל דולר שהן מרוויחות, ולכן מטבע חזק מדי פוגע קשות ברווחיות של חברות יצוא.
הכלכלה הישראלית עדיין חזקה
למרות המלחמה, הנתונים הכלכליים של ישראל נחשבים טובים יחסית:
- פעילות כלכלית גבוהה
- שוק עבודה חזק
- אינפלציה יחסית בשליטה
זה גורם למשקיעים להרגיש ביטחון כלכלי ומביא לאמון בשקל.
הקשר לשוק הנדל״ן
מטבע חזק משקף לרוב אמון גבוה בכלכלה. כאשר הכלכלה יציבה וההשקעות גדלות, גם הביקוש לדיור עולה. בנוסף, כאשר האינפלציה מתמתנת הנגיד פועל להורדת ריבית. ריבית נמוכה יותר הופכת את המשכנתאות לזולות יותר, מצב שמגדיל את הביקוש לדירות.
העלייה הדרמטית במחירי הדירות
שוק הנדל״ן הישראלי עבר שינוי דרמטי בעשרים השנים האחרונות. מחירי הדירות עלו ביותר מ-150%, ובאזורים מסוימים הוכפלו ואף שולשו. אם באמצע שנות ה-2000 דירה ממוצעת עלתה סביב 700–800 אלף שקל, כיום המחיר הממוצע מתקרב לכ-2 מיליון שקל.
העלייה הזו נובעת משילוב של שלושה גורמים מרכזיים:
- ריבית נמוכה במשך שנים רבות
- גידול אוכלוסייה מהגבוהים בעולם המערבי
- מחסור מתמשך בהיצע דירות
בסופו של דבר, התחזקות השקל אינה רק סיפור של מטבע. היא משקפת את האמון של השווקים הבינלאומיים בכלכלה הישראלית. תעשיית הייטק חזקה, משאבי טבע חדשים, השקעות זרות ומדיניות כלכלית יציבה יוצרים בסיס כלכלי משמעותי, כזה שמשפיע לא רק על שער המטבע, אלא גם על שוק הנדל״ן ועל ההזדמנויות למשקיעים בישראל.
לפי נתוני מדדי הדיור, בשנת 2005 מחירי הדירות החלו לעלות אחרי תקופה של ירידות.
מאז ועד היום המחירים יותר הוכפלו ואף כמעט שולשו בחלק מהאזורים.
בעשור אחד בלבד היו שנים של עליות חדות מאוד, למשל:
- 2009 – עלייה של כ-19.8% בשנה
- 2010 – כ-13.9%
- 2021 – כ-13.1%
- 2022 – כ-14.7%
ומה היה הקשר לריבית?
יש קשר מאוד ברור: כאשר הריבית ירדה לריבית בנק ישראל של 1.6% (2009-2021)
- המשכנתאות נהיו זולות – יותר אנשים ובעיקר זוגות צעירים יכלו לרכוש דירות
- אנשים יכלו לקחת הלוואות בסכומים גדולים – הלוואות ומינוף לצורך רכישת נדל"ן.
- ביקוש עצום לנדל"ן – מחירי הדירות זינקו.
כאשר הריבית עלתה והגיעה אף לריבית של 6.5% (2022-2023)
- אנשים התחילו להחזיר כספים לבנק ולהפקיד בפקדון חלף השקעה בנדל"ן
- הביקוש לנדל"ן נחלש
- המחירים נעצרו ואף ירדו מעט.
תובנה מעניינת למשקיעים
מחירי הנדל״ן בישראל מושפעים בעיקר משלושה דברים:
- ריבית המשכנתאות
- ביקוש והיצע- שנובע מקצב גידול האוכלוסייה (מהגבוהים בעולם המערבי), גידול בשיעור הגרושין, עליה בתוחלת החיים ומשקיעים מחול שתמיד ישקיעו בארץ ככרית בטחון בשל האנטישמיות או אפילו מתוך אמונה וידיעה שערך הנדל"ן בישראל תמיד עולה.
- מחסור מתמשך בדירות
כששלושת הגורמים האלה נפגשים – המחירים נוטים לעלות לאורך זמן.
ומה לגבי השקעה בקרקעות?
בישראל, שבה האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר והיצע הקרקע מוגבל, קרקעות הופכות עם השנים למשאב נדיר יותר ויותר. כאשר אזורים מתפתחים ותוכניות בנייה חדשות מקודמות, קרקעות שבעבר היו מחוץ למעגל הבנייה עשויות להפוך בעתיד לחלק מתהליכי פיתוח עירוניים. עבור משקיעים סבלניים, השקעה בקרקע עשויה להיות דרך להגיע לדירה בחצי מחיר באיזורי ביקוש גבוהים בארץ.
שוק הקרקעות שונה משוק הדירות המיידיות.
קרקע היא השקעה אסטרטגית, ארוכת טווח, המבוססת על:
- תהליכי תכנון והשבחה
- התרחבות עירונית
- מחסור כרוני בקרקע זמינה לבנייה באזורי ביקוש
אירוע ביטחוני נקודתי, גם אם משמעותי, לא משנה תוכניות מתאר, לא מבטל תוכניות פיתוח, ולא עוצר צורך עתידי בדיור.
תהליכים תכנוניים נמשכים. ביקוש דמוגרפי נמשך. המדינה ממשיכה לקדם פיתוח.
כי קרקע היא לא מניה יומית. הערך שלה נבנה דרך זמן, תכנון והשבחה. היא לא מתרגשת מכותרת של שבוע.
האם זה זמן טוב להשקיע? אולי כדאי לחכות שהמלחמה תסתיים? האם גם אתם חלק מהעדר?
זה תמיד אותו סרט.
יש מתיחות, יש כותרות ויש דרמה ופתאום כולם אומרים את אותו הדבר: “נחכה שהמצב יירגע, “עכשיו זה לא הזמן להתחייב", “בוא נראה מה יהיה עם השקל", "נילי, דברי איתי אחרי המלחמה", או "אחרי פסח"
נשמע מוכר?
אבל הנה הקטע המעניין, כשהרבה אנשים עוצרים, השוק לא נעלם. הוא פשוט נהיה פחות תחרותי ובשוק הקרקעות, זה משמעותי!
דווקא עכשיו, כשכל המשק עצר, כשכולם יושבים על הגדר, ילדים ללא מסגרות, הרבה אנשים במילואים…
דווקא עכשיו זה הזמן למצא הזדמנויות! ויש!
אז בוא נדבר רגע תכל’ס:
האם האוכלוסייה בישראל מפסיקה לגדול בגלל מתיחות? לא.
האם המדינה מפסיקה לתכנן שכונות חדשות? לא.
האם הצורך בדיור נעלם? ברור שלא.
לפעמים הקצב מאט קצת, לפעמים יש רעש, אבל מנועי הבסיס ממשיכים לעבוד.
ובדיוק שם נוצר ההבדל בין מי שמגיב רגשית, לבין מי שמסתכל קדימה. כי כשהעדר ממתין לבהירות מוחלטת, ההזדמנויות מתפספסות לו מבין הידיים.
משקיעי קרקעות אינם סוחרי יום. הם מסתכלים על אופק של שנים קדימה. ובאופק כזה, כותרת של חודש אחד איננה משנה מגמות עומק של עשור.
בשורה התחתונה
גם במבצע "עם כלביא" וגם כעת "בשאגת הארי", הכלכלה הישראלית הראתה חוסן. לא קריסה, לא פאניקה ממושכת, לא שינוי יסודי במבנה המשק.
מי שפועל מתוך פחד, ממתין. מי שפועל מתוך הבנה של מגמות ארוכות טווח, בוחן הזדמנויות. דווקא תקופות של אי־ודאות עשויות להיות רגעים שבהם מתבצעות העסקאות החכמות ביותר. ויותר מכל בתקופות של קיפאון נפתחות הזדמנויות עצומות.
שלכם נילי