על פי חוק מיסוי המקרקעין, מס רכישה הוא מס ישראלי המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל. המס נגבה בעת רכישת נדל"ן בישראל לדוגמא: בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים ועוד.
מס רכישה משתנה מדי שנה בחודש ינואר, בהתאם לעליית המדד ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה כפי המצויין בהסכם רכישה ובסוג הנכס.
מס הרכישה ישולם תוך 60 יום מתאריך חתימת העסקה וניתן לשלם אותו במשרד מיסוי המקרקעין, בבנק הדואר באמצעות שובר, ובאופן מקוון באתר רשות המיסים. איחור בתשלום גורר אחריו קנסות והפרשי הצמדה.
עורך הדין שמייצג אתכם במסגרת העסקה יגיש הצהרה כדין וידאג לכם שתשלמו את המס במועד.
להלן עלות תשלומי המס לעסקאות נפוצות:
1. דירה יחידה – מס רכישה מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה ומחושב כיום באופן מדורג כאשר עד לסכום של 1,978,745 ₪ לא ישולם מס כלל. הנ"ל בא להקל ולעודד זוגות צעירים ורוכשי דירות לרכוש דירה ראשונה למחייתם. מעל סכום זה ישולם מס לפי מדרגים.
2.שיעור מס הרכישה בעבור דירה שניה להשקעה ואילך חייבת רכישה בשיעור של 8% על כל סכום הרכישה החל מהשקל הראשון.
3.שיעור מס הרכישה בעבור רכישת קרקע יהיה 6%.
| תשלום שיעור מס רכישה | סכום רכישת הדירה שמצוין בהסכם הרכישה |
|---|---|
| 0% | עד לסכום רכישה של 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס |
| 3.5% | על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד לסכום של 2,347,040 ש"ח |
| 5% | על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד לסכום של 6,055,070 ש"ח |
| 8% | על חלק השווי העולה על 6,055,070 ועד לסכום של 20,183,565 ש"ח |
| 10% | החל מ- 20,183,565 |
בואו נחשב לדוגמא את עלות מס רכישה בעבור דירה יחידה בעלות של 4,000,000 ₪.
חישוב מס הרכישה לא מושת על כל הסכום אלא על החלק היחסי, כלומר על ההפרשים.
התשלום יעשה לפי המדרגות הבאות:
- עד לסכום של 1,978,745 – לא נשלם מס.
- על הסכום שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪, שמסתכם ב- 368,295 ש”ח, נשלם 3.5% כלומר 12,890 ₪.
- על הסכום שבין 2,347,040 ₪ ל-4,000,000 ₪ שמסתכם ב- 1,652,960 ₪, נשלם 5% שהם 82,648 ₪.
לאחר חיבור המדרגות, המס לתשלום יעמוד על: 95,538 ש”ח.
זהו סכום לא קטן. אציין שדירה במחיר של 4,000,000 היא דירה בעלות יקרה, ועל מרבית הדירות הסטנדרטיות לא נשלם כלל מס רכישה או 3.5%, שיסתכמו באלפי שקלים בודדים.
ניתן להיעזר בסימולטור רשות המסים לחישוב גובה המס.
מידע על אוכלוסיות שזכאיות להנחה בתשלום המס ראו בפורטל מס רכישה
מיהו משפר דיור? וכמה מס רכישה ישלם?
- משפרי דיור הם בעלי דירות שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.
- אם שתי הדירות (הקיימת והחלופית) נמצאות בבעלותם למשך תקופה שהוגדרה בחוק חישוב מס הרכישה יהיה לפי שיעורי המס של דירה יחידה. המשמעות היא שמשפרי הדיור לא ימוסו לפי דירה נוספת אלא לפי דירה יחידה.
- על משפרי הדיור לדווח למיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה ולהצהיר כי בכוונתם למכור את דירתם הקיימת הקודמת בתוך התקופות שנקבעו בחוק, כפי שיפורט בהמשך.
- מס הרכישה של הדירה יחושב בהתאם למדרגות המס כפי שנקבעו לדירה יחידה בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה לכך:
- אם הדירה החלופית נרכשת בין 01.06.2023 ל-31.05.2025, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מהיום שנרכשה הדירה החלופית.
- בשאר המקרים יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
- מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר להם לפי החוזה (ואם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שלא תלויות ברוכשים – בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה תימסר להם בפועל).
- מס הרכישה מחושב במועד רכישת הדירה החלופית.
- רוכשים שלא מכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ישלמו מס לפי דירת מגורים נוספת .
- ברכישת חלק מדירה יחושב המס על פי שווי הדירה בשלמותה ותוצאת החישוב תוכפל בחלק הנרכש.
דוגמה
ברכישת 25% מדירה ששוויה 2,000,000 ₪, סכום מס הרכישה שנקבע עבור הדירה השלמה יוכפל ב-25%.
שיעור המס לכל דירת מגורים מעבר לדירה ראשונה. שיעורי המס המעודכנים החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪.
- 10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪.
- שיעור המס ברכישת המקרקעין הוא 6%.
קיבלתי דירה במתנה?
החוק מתחשב. אם קיבלתם דירה במתנה מאדם קרוב ואתם עתידים להחזיק בה בבלעדיות או בחלק שעולה על 50%, תשלמו מס רכישה שעומד על שליש מהמס הרגיל. לדוגמה, על מס של 3.5%, תשלמו מס של 1.6%. מיהו “אדם קרוב” על פי החוק? בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. סבא, למשל, לא נחשב “קרוב” לעניין מס רכישה. למרות כלל זה, אם מדובר בהעברה ללא תמורה של זכות בדירת מגורים בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה, כלומר דירה עוברת להירשם על שמו של בן/בת הזוג, היא תהיה פטורה לחלוטין מתשלום מס רכישה.
חשוב להכיר את הנושא לעומק ויש לקחת בחשבון מבעוד מועד כבר בעת תכנון הרכישה את עלות מס הרכישה. ללא הכרת הנתונים וחישוב נכון של עלות מס רכישה יכולה עסקה מצויינת להפוך לעסקה כושלת ולא רווחית.