מקפצה לרווחה כלכלית
המגמות בשוק הנדל”ן הישראלי, הכוללות עלייה מתמדת במחירי הדיור ושיעור הריבית הגבוה על המשכנתאות, מחייב אותנו לבחון ולהכיר השקעות אחרות ונוספות להגדלת ההון.
קרקעות להשקעה הפכו לאפיק השקעה פופולארי בשל היתרונות שהן טומנות בחובן, וזו הסיבה שיותר ויותר אנשים רוכשים או מצטרפים אל משקיעי הנדל"ן המאמינים בקניית קרקע להשקעה.
משקיעים רבים רוכשים קרקע חקלאית מתוך צפייה שהקרקע תעבור תהליך הפשרה ותוסב לקרקע
למגורים. אם הקרקע אכן תופשר לבנייה היא עשויה להכפיל את עצמה פי כמה וכמה. תהליך ההפשרה הוא ארוך ולעתים יחלפו שנים עד שהקרקע תופשר, אם בכלל. לכן חשוב מאוד להכיר את התחום ולהתייעץ עם מומחים לקבלת חוות דעת מקצועית.
למי מתאים השקעה בקרקע?
משקיע שעומד לרשותו כסף נזיל/מינוף חצוני.
משקיע בעל סכום נמוך יחסית בהשוואה לרכישת דירה.
למשקיעים שמתכננים להגדיל את ההון. שווי הקרקע עולה משמעותית ככל שיתקדמו הליכי ההפשרה.
השקעה לטווח ארוך ולא מחפשים לעשות אקזיט מהיר.
למי שעמוס במיוחד ושאינו מעוניין להתעסק בשכירות, תיקונים ושיפוצים.
כמה יעלה לנו ולפי מה משערכים את שווי הקרקע?
- כמה שטח בקרקע אני רוכש – מה אני מקבל בתמורה לכסף שלי.
- מיקום גאוגרפי של הקרקע – מיקום הקרקע במדינה, יחס לקרבת מגורים/ מסחר או ביחס לביקושים בשוק.
- ייעוד הקרקע – קרקע חקלאית / תעשייתית / מגורים ועוד.
- זכויות בניה בקרקע – מה וכמה ניתן לבנות בקרקע.
למה להשקיע בקרקע?
- השקעה פאסיבית והיעדר הוצאות שוטפות: אין עלויות, אין ארנונה, בלאי ותחזוקה, התעסקות עם שוכרים, החלפה, אי תשלום, רדיפה אחרי תשלום.
- פוטנציאל לרווח עצום והגדלת ההון במהלך שנים.
- סכום נמוך יותר ביחס לדירה.
- מס רכישה 6% על סכום הקרקע שהינו נמוך בהרבה לעומת 8% על מחיר דירה (על דירה להשקעה החל מדירה שניה).
אילו סוגי קרקעות יש בישראל?
בישראל קיימת חלוקה גסה ל- 5 סוגי קרקעות:
1. קרקע חקלאית – סוג הקרקע הנפוץ ביותר להשקעה נכון להיום. כששטחי הבנייה בישראל הולכים ומצטמצמים, יותר ויותר שטחים חקלאיים עוברים תהליך של שינוי ייעוד, ורבים בוחרים להשקיע בהם, מכיוון שהם אופציה זולה יחסית להשקעת נדל”ן עם רווחים פוטנציאלים גבוהים ביותר. עם זאת חשוב לבחור נכון את מיקום הקרקע החקלאית ולבחון את התוכנית הקיימת עליה.
2. קרקע לתעסוקה – במרבית המקרים קרקעות מסוג זה מצויות בקרבת ובמרכזי ערים ומטרתן להוות שטח עבור פיתוח עסקים.
3. קרקע לפיתוח התעשייה – בדרך כלל קרקעות אלו מצויות באזורים סמוכים לערי פיתוח ולערים גדולות, והן מיועדות להקמת מפעלים, מבני תעשייה וכדו’.
4. קרקע למלונאות –בתי הארחה, צימרים, בתי מלון וכדו’.
5. קרקע למגורים – קרקע שמיועדת לבניית בניינים, בתי מגורים ויחידות דיור.
עירוב שימושים:
בעבר נהוג היה לחלק את השטחים כך שקרקעות ספציפיות יועדו לתיירות, קרקעות מסוימות למסחר, קרקעות אחרות למגורים וכן הלאה. כיום ישנה מגמה משמעותית לתכנון מתחמים ופרויקטים מעורבים אשר כוללים ייעודי קרקע רבים באזור אחד מה שנקרע עירוב שימושים. שילוב של כל סוגי הבנייה באזור אחד הופך להיות יותר נפוץ ומקובל ותופס תאוצה בכל רחבי הארץ.
עירוב שימושים הינו השילוב בקומפלקס אחד שבין דיור, מסחר, משרדים ומלונאות ונהיה יותר פופולארי בזירת הנדל”ן העולמית.
מילון מושגים:
אדמת מנהל מקרקעי ישראל -בתחומי מדינת ישראל מרבית השטחים מוגדרים כאדמות לאום (כ – 93% מסך כל הקרקעות) ומוחזקות בידי מנהל מקרקעי ישראל. אדמות הלאום אינן מוצעות למכירה, אלא מוחכרות לטווח ארוך, בעוד הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה.
קרקע פרטית – קרקעות פרטיות מהוות רק כ-7% מהשטחים בארץ. רכישת קרקע בבעלות פרטית מקנה עבור הקונה בעלות מלאה ומוחלטת עליה, כולל רישום על שמו בטאבו. היצע הקרקעות הפרטיות, בעיקר במרכז הארץ, מצומצם ביותר ומהווה את העסקה המומלצת והשמרנית ביותר עבור משקיעים ורוכשים במיוחד לאור הביקוש הגבוה.
קרקע לחקלאות – היא קרקע שהייעוד שלה הוא לצורכי חקלאות והמחיר שלה זול, יחסית. כאשר אתם רוכשים קרקע חקלאית מתוך תקווה לשינוי ייעוד הקרקע, חשוב לשים לב שהקרקע אינה מוגדרת כשמורת טבע.
גוש חלקה – הזיהוי המדויק של נכס מסוים אשר אותו ניתן לראות דרך מנהל מקרקעי ישראל או דרך נסח טאבו אותו ניתן להוציא דרך האינטרנט. הגוש מראה על החלק של מספר בניינים, החלקה מראה על הבניין הספציפי אותו רוצים לראות והתת חלקה מראה בצורה מדויקת את הרישום של דירה מסוימת או של בית. גוש חלקה ותת חלקה אלו בעצם מספרים שמפוקחים על ידי לשכת רישום המקרקעין אשר מסדירה את רישומי המקרקעין בישראל. המידע על פרטי הנכס פתוחה לכל אדם אשר יש בידיו את פרטי הנכס וזהו בעצם הזיהוי המדויק של הנכס.
תב"ע – תוכנית בניין עיר היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו.
מסמך בעל תוקף חוקי שמטרתו להסדיר את הייעוד, את השימושים המותרים ואת זכויות הבנייה בקרקע מסוימת.
תשריט – הוא המפה של תכנית בניין עיר, מפה שבה מסומנים כבישים, רחובות גושים וחלקות. המפה מחולקת לצבעים כאשר כל צבע מגדיר את הייעוד של הגושים והחלקות בהתאם לתוכנית הבינוי האזורית. אפשר לברר את הסטטוס התכנוני בו הקרקע נמצאת באמצעות בירור אתרי הממשלה הנוגעים למנהל התכנון ובאתרי העיריות השונות.
צבע צהוב: אזור מגורים המיועד לבנייה רוויה.
צבע אדום: דרך או כביש.
צבע סגול: שטחי מסחר ותעסוקה.
צבע חום: מבני ציבור
צבע ירוק: שטח ציבורי פתוח.
צבע אפור: אזור מסחרי.
על המשקיע לבחור את צבע הקרקע שהוא מחפש לפי סוג ואופי ההשקעה בה הוא מתעניין.
באופן טבעי משקיע אשר יחפש להגיע לבניית נכסים למגורים יחפש לרכוש קרקע צהובה. אולם, משקיעים אשר יחפשו קרקעות בייעוד אחר, לדוגמה משרדים ומסחר דווקא יבחרו בקרקע בצבע סגול הנמצאת בייעוד לתעסוקה.
ועדה מקומית – ועדה מקומית לתכנון ולבנייה היא ועדת התכנון הנמוכה ביותר במסגרת הסדרת התכנון והבנייה בישראל. סמכויות רישוי הבנייה בישראל מחולקות בין שלוש ערכאות מרכזיות:
ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות וועדה ארצית. ועדה מקומית אחראית על מרחב תכנון מקומי אשר לרוב חופף את שטחה של רשות מקומית אחת.
ועדה מחוזית – ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה הוא גוף ממשלתי-ציבורי המשמש כגוף תכנוני, במסגרת הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל, ביקורתי ושיפוטי בתחומי התכנון והבנייה בשבעת המחוזות של מדינת ישראל, ופועל תחת סמכות משרד האוצר: מחוז הצפון, מחוז חיפה, מחוז
המרכז, מחוז תל אביב, מחוז יהודה והשומרון, מחוז ירושלים ומחוז הדרום. בנוסף ליו"ר המחוז ומתכנן המחוז בוועדה חברים 9 נציגי משרדי ממשלה שיש להם זיקה לתכנון, 5 נציגים של הרשויות המקומיות שבמחוז, נציג מנהל מקרקעי ישראל, נציג הארגונים הסביבתיים ונציג המהנדסים והאדריכלים
תכנית מתאר ארצית – תמ"א – היא תכנית שנועדה להגדיר את המדיניות הממשלתית באשר לפיתוח המקרקעין. התוכנית קובעת את הסוג ואת הייעוד של הקרקעות.
תכנית מתאר – היא תוכנית כוללנית אשר מתארת במאקרו את התוכנית העתידה להיות על הקרקע. גודל השטחים, כמות יח"ד, הוראות בנייה, מגבלות בנייה, כבישים, מוסדות חינוך, מקומות לפינוי אשפה, בתי עלמין, דרכים בשטח היישוב ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני.
תכנית מפורטת – היא תוכנית שיש בה רמת פירוט של כל מה שהולך להיבנות על הקרקע. תיאור המבנים, גובהם, שטחם, תיאור אדריכלי ועוד כאשר מכוח התוכנית ניתן יהיה להוציא בעתיד היתר
בניה. בתוכנית מפורטת נכללים פרטים שלא קיימים בתוכניות המצויות מעליה וכוללת פירוט בדבר ייעוד קרקעות לדרכים, שטחים פתוחים, גנים, בתי ספר, מקומות לצורכי דת, בריאות, תרבות, חניה, מתקני דואר, נופש, מקלטים ומחסנים ציבוריים.
הפשרה – שינוי ייעוד של הקרקע לצורכי בנייה, למסחר, לתעשייה ועוד.
השבחת קרקע- נעשית על ידי שינוי ייעוד הקרקע למגורים ו/או הגדלת זכויות הבניה הקיימות בצורה מהותית כך שקרקע זו שווה הרבה יותר כסף בעבור המשקיעים. ניתן לגשת לרשות המקומית ולבחון את התוכניות העתידיות קודם לקבלת החלטה על מכירת הקרקע. ניתן לבקש הערכת שמאי לקרקע שבעצם תתייחס לערך הקרקע במועד הבחינה ולהשפעות אפשריות גם בעתיד.
שמאות לפי תקן 22 לחוק הגנת הצרכן – אושר 2014. חובת גילוי פרטים בעת שיווק ומכירת קרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה. מטרתו לוודא שלרוכשים הפוטנציאליים יהיו את כל המידע והכלים, לאפשר קבלת החלטה מושכלת בנוגע לעסקה המוצעת, לרבות הסיכויים והסיכונים הכרוכים בה. זהו תקן שנועד להגן על המשקיע ולאפשר לקבל שקיפות מלאה ושמאות מסודרת מהמוכר באשר לסטטוס הכולל של הקרקע: המצב התכנוני, שווי הקרקע למכירה, שווי הקרקע אם וכאשר פוטנציאל הקרקע ימומש, זמן ההפשרה צפוי ולהגבלות נוספות החלות על הקרקע. הבדיקה נערכת על ידי שמאי מוסמך אשר כפוף להנחיות של משרד המשפטים.
פרצלציה – חלוקה של קרקעות לחלקות הניתנות לרישום בלשכת המקרקעין.
מושע – הנו מצב נתון בו יש “אי מסוימות בבעלות על נכס”.
פירוש השם משאע (בטורקית, הוא מושג מחוק הקרקעות העות'מאני) הוא "שותפות".
קרי, לכל שותף יש חלק מסוים בקרקע אבל אין לו קרקע מוגדרת משלו.
כאשר יש נכס אחד השייך למספר רב של שותפים ואין הגדרה לחלקי השותפות בין השותפים.
מדובר במצב המתקיים בבניינים ישנים ומשתמר מתקופת הטורקים ומשפיע עד משפחות רבות בישראל עד היום.
מושע הנו מצב בו בניין מגורים בו מתגוררים עשרות דיירים רשום בטאבו כגוש וחלקה אך אין רישום של תתי חלקות. כלומר, לא ניתן לומר שיש לאדם כלשהי בעלות על דירה מסוימת.
במקום זאת נדרש להגיד שלכל הבעלים על דירות בבניין זה יש בעלות יחסית על כל גרגיר וגרגיר על השטח בו הדירה ממוקמת.
שותפות במגרש, קרקע או חלקה הינו כאשר הקרקע בבעלות מספר אנשים שותפים יחדיו בקרקע בחלקים שווים או שונים.
הסכם שיתוף – הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין שמטרתו היא להסדיר את הזכויות והחובות ההדדיות, ואת אופן קבלת ההחלטות השוטפות והעתידיות לגבי השימוש, החלוקה והניהול של המקרקעין. הסכם זה חשוב ביותר בהתקיים קרקע במושע.
עסקת קומבינציה – עסקת קומבינציה הינה עסקה במקרקעין בה בעל קרקע מוכר חלק מהקרקע שבבעלותו ליזם, ובתמורה מקבל מהיזם שרותי בנייה על החלק הנותר בבעלותו. כלומר, בניגוד ל"עסקת מזומן" בה אדם מוכר נכס בתמורה לקבלת כסף, עסקת קומבינציה נמדדת באחוזים, מה אחוז הקרקע הנמכר ובתמורה כמה ייבנה היזם על אחוז הקרקע הנותר בידי בעל הקרקע
מיסוי בקניית קרקע פרטית בטאבו:
יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כאשר רוכשים קרקע מכל סוג שהוא לרשות המסים ואו לרשות המקומית:
- מס רכישה על קרקע – משולם למדינה בעת הרכישה – מס רכישה בגובה 6% מערך הקרקע בהסכם רכישה ללא הקשר לייעוד הקרקע.
- היטל השבחה – משולם לעירייה או לרשות המקומית – מס על השבחת הקרקע במידה ויש שינוי ייעוד ואו השבחה באחוזי הבניה.
- מס שבח – משולם למדינה בעת מכירה – במידה ומוכרים את הקרקע לאחר השבחה יש לשלם 25% מערך ההשבחה נטו מה שנקרא מס רווחי הון.