כל הזמן אני מנסה להבין את עליית מחירי הנדל"ן בישראל ולמה הנדל"ן בישראל עולה ועולה? 

בסופ"ש ירד לי עוד אסימון שלא ממש מדברים עליו אבל בואו נדבר כבר על הפיל הזה. הממשלה! ולא, אני ממש לא רוצה לדבר עכשיו בהיבט הפוליטי.

בישראל יש בירוקרטיה ממושכת עצומה וארוכת חסמים רגולטוריים רבים שמאטים את קידום ואישור התכניות וקצב הבניה. מה שמגביר את ההאטה בשחרור דירות גמורות לשוק.

מערכות בחירות חוזרות, בעלי תפקידים שמתחלפים והעדר תוכנית קבועה לטווח ארוך שפותרת את משבר הדיור שעולה וגועה.

אגלה לכם מה עובר לי בכלל בראש? אני חושבת שהמדינה לא ממש רוצה לטפל בנושא כמו שאנחנו מצפים ממנה.

למדינה יש אינטרס עצום בכל הקשור לפעילות נדל"ן בישראל. היא מרוויחה כל כך הרבה ויש לה הכנסות עצומות מתחום הנדל"ן בארץ, כגון: מס רכישה ברכישה ותשלום מס שבח במכירה. יותר עסקאות יותר מחירים גבוהים – יותר הכנסות למדינה!

המדינה הינה בעלות 93% מקרקעות ישראל. יש לה רווח עצום ממכירת הקרקעות במחירים גבוהים. היא נוקטת בדרך של מכרזים לשחרור קרקעות בשיטת המרבה במחיר . שיטה זו מובילה כל פעם מחדש לשיאים בשווי עלות מכירת הקרקעות שיש לה קשר הדוק בהמשך למחירים הדירות שאותו משלם הדייר הסופי, אנחנו!!! שהרי הכל מתחיל מרכישת הקרקע.

אחריות בנק ישראל לשמירה על אינפלציה יציבה של כ 4% לשנה
רק מחירי השכירות נכללים במדד המחירים לצרכן. מחירי הדירות עצמם אינם נמדדים בתוך המדד  ולכן אינם מטרידים בהיבט הזה את בנק ישראל. 

למקבלי ההחלטות, הפוליטיקאים ולכל המקורבים והחברים שלהם בהון ושלטון יש רצון שמחירי הנדל"ן יעלו ויעלו שהרי הם בעצמם משקיעים ובעלי נכסים רבים.

אז זהו, הייתי חייבת להוציא את זה כבר מהלב שלי ולשים את זה על השולחן.

מה ששוב אומר, הנדל"ן בישראל יעלה יעלה וימשיך לעלות. 

מה שלא תיקנו היום לא תוכלו לרכוש מחר.

אל תשבו על הגדר ותחכו ליום המחר. 

העיקר שתעשו!

שלכם נילי

אתמול התפרסם מדד המחירים לצרכן שעלה ב 0.9%. עליית המדד הגבוה ביותר שהיתה מאז 2012. זינוק דרמטי גבוה מהצפוי.
מתחילת השנה עלה המדד ב 3.6% בעוד היעד של בנק ישראל היה עד 3% ואנחנו רק בחודש אוגוסט.
יש לנו עוד 4 חודשים עד לסוף השנה, מה שאומר שאנו דוהרים לעבר אינפלציה שנתית של כ 5%.

מניתוח הסעיפים אנו רואים התייקרויות שמושפעות בעיקר ממלחמת חרבות ברזל:
ירקות עליה של 13.2%– לדוגמא עליה חדה במחירי העגבניות בשל הפסקת היבוא מטורקיה, שדות וגידולים מקומיים שנשרפים ומחסור בפועלים זרים.
טיסות לחו"ל עליה של 22.1% – בשל אי כניסת חברות תעופה זרות לארץ והחברות הקיימות מקפיצות את המחירים.
תחבורה 2.8%, דיור 0.6% ועוד…

חשוב לציין ששוק מחירי הדירות אינו נכלל במדד מחיר הצרכן.
יחד עם זאת בהשוואת מחירי הדירות בחודשים יוני – יולי 2024 ביחס למאי – יוני 2024 עלו מחירי הדירות בכמעט אחוז אחד ובהשוואה לשנה שעברה עלו מחירי הדירות בכ-6%.

מדד תשומות הבניה עלה בשנה האחרונה ב2%. בעיקר בסעיפים של שכר העבודה ב 3.3% ושכירת ציוד ורכבים ב 3.9%. חלה כמובן גם עליה במחיר הברזל, האבן, רשתות הברזל והחצץ. ברור לנו שאת עליית המחירים של חומרי בניין ופועלים, היזמים לא יספגו ומי שישלם את כל עלויות הבניה הנ"ל יהיה הלקוח הסופי בעת רכישת הדירה. עלויות בניה גבוהות – עלות דירה יקרה יותר!

אנחנו חיים במציאות כלכלית של אינפלציה גבוה. הנ"ל מוביל את נגיד בנק ישראל שלא להוריד את הריבית. באירופה מתחילים להוריד אותה ובארצות הברית היא צפויה לרדת בקרוב.

בשל המלחמה אני לא ממש צופה באופק ירידה של ריבית המשפיעה ישירות על עלות ההלוואות, המשכנתאות וכל אשראי מכל מן וסוג שהוא.

הנתונים השליליים משפיעים על הכיס של כולנו. יוקר המחייה זה כאן ועכשיו! הכל יקר!

אם בעבר היינו יכולים לרכוש דירה ביחס של 100 משכורות לדירה בישראל היום היחס עלה אף ל 140 משכורות בעוד השכר החודשי הממוצע לא עלה כלל בקצב שכזה.

יחד עם זאת, למרות המלחמה הכלכלה לא קרסה. היסודות הכלכליים של המשק הישראלי עדיין חזקים. שעור האבטלה נותר עדין נמוך יחסית, פחות מ 4% וקיימת ירידה במספר מבקשי העבודה. נתונים שלא היו כמותם משנות ה90. עדין קיימות השקעות בהיי טק אומנם נמוך מבעבר אבל עדין קיים.

בעוד המלחמה הולכת ומתארכת יש השפעה שלילית ומחיר כלכלי כבד. הגרעון גדל וירידה בדירוג האשראי. במידה והמלחמה תימשך ניראה המשך הדרדרות במשק והחרפה למיתון.

ברור לכולנו שכשהמלחמה תסתיים ובעזרת השם היא תסתיים, זה יקרה. תהיה יותר וודאות במשק דבר שיביא את המשק להתעוררות וחזרה להשקעות ואז….הכל כבר יהיה יקר יותר…הרבה יותר יקר….

זכרו, זה הזמן להיכנס להשקעות בנדל"ן,
כי מה שלא תיקנו היום לא תוכלו לקנות מחר!!!
העיקר שתעשו!

שלכם נילי

מס שבח הינו מס המוטל על רווח הנוצר ממכירת מקרקעין בישראל וזאת על פי חוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963. 

מס שבח משולם בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח הנוצר בעקבות המכירה. כשמו כן הוא,  "שבח" שנובע מההשבחה שנעשתה בנכס. 

המס הינו בשיעור של 25% מתוך השבחה נטו קרי מההפרש בין מחיר המכירה למחיר רכישה לאחר קיזוז הוצאות מוכרות ששולמו בגין הנכס.

אציין שבמדינת ישראל משלמים מס על הרווחים כמעט בכל אפיק השקעה. רווחים על עסקאות נדל"ן, פיקדונות, ניירות ערך ישראליים וזרים, דיווידנדים, קרנות נאמנות, תעודות סל, אופציות, אג"ח צמודות מדד ועוד. מה שנקרא מס רווחי הון. שיעורי המס כיום על רווחי הון בישראל, נעים בין 15% ל-25%, בהתאם לסוג הנכס שממנו נוצר הרווח.

עד לשנת  2014 החוק היה שונה. לכל מי שמכר דירה שנייה אחת ל-4 שנים לא שילם מס שבח. ב-2014 החוק שונה, כך שכל מי שמוכר דירה שנייה חייב במס שבח.

בעבור דירה ראשונה יחידה שהיתה בבעלות לפחות 18 חודשים לפני המכירה זכאים לפטור ולא ישולם מס שבח. בעבור דירה שאינה יחידה יחויב תשלום מס שבח.

# מי משלם מס שבח? המוכר או הקונה? – המוכר

# למי משלמים? – לרשות המיסים, כלומר למדינה.

# אילו הוצאות מוכרות לניכוי?:

• הוצאות כלליות ששולמו להשבחת הנכס כגון: הוצאות בנייה, שיפוצים, השבחה, שיפורים, תוספות בניה וכו'.
• אגרות ותשלומים ששולמו בעת הרכישה כגון מס רכישה והיטלי השבחה ששולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואגרת רישום משכון ושעבודים.
• דמי תיווך בקנייה ובמכירה.
• הוצאות על ריבית המשכנתא
• תשלום ששולם בעבור שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה.
• תשלום ששולם בעבור שכר טרחת שמאי מקרקעין, מודד וכו'.

לפיכך, חובה לשמור את כל החשבוניות בעבור כל פעולה הקשורה לדירה. הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.

ניתן להפחית מתשלום המס הפסדי הון והפסדים עסקיים.

בנוסף ישנם הקלות לזכאים.

# איך מחשבים תשלום מס שבח? – גובה המס עומד על 25% מתוך השבחה נטו.

לשם הדגמה אם קניתם דירה ב-1 מיליון ש"ח ומכרתם אותה ב-1.7 מיליון ש"ח, רווח ההון (ברוטו) הוא 700 אלף ש"ח. מסכום זה מקוזזות הוצאות נוספות עורך הדין, תיווך, שיפוץ וכו'. לצורך הדוגמא, ההוצאות על השבחת הדירה מסתכמות ב-  300 אלף ש"ח, ולכן מס השבח הסופי מחושב על סכום של 400 אלף ₪, אשר 25% ממנו הוא 100,000 ש"ח.

עם זאת, המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה. תהליך המכונה 'חישוב ליניארי', משום שהמס מחושב ליניארית ביחס לתקופת האחזקה.

לדוגמא, מי שרכש את הדירה השנייה שלו ב-1 מיליון שקל ב-2010, ומכר אותה ב-2016 ב-1.7 מיליון שקל, המס מחושב על ידי חישוב השבח הכולל ב-7 השנים שבין הקנייה למכירה 700 אלף שקל. בחלוקה לפי שנה, בכל שנה מס שבח  בממוצע, עמד על 100 אלף שקל. מס השבח הרלוונטי ל 3 שנים שבין 2014 עד 2016 מסתכם ב 300 א'₪. כעת נחשב את המס בשיעור של 25% מ- 300 א'₪. כלומר, מס השבח עומד על 75 אלף שקל לפני קיזוזים והפחתות.

# מתי צריך לשלם מס שבח? – מס שבח משולם תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה וחתימת החוזה. כאשר יש פער משמעותי בהפרש הזמנים בין מועד חתימת החוזה לבין מועד התשלום בפועל ניתן לדחות את תשלום המס עד ביצוע בעסקה בפועל.

# האם יורשים משלמים מס שבח? – כאשר מקבלים דירה בירושה, לא משלמים מס רכישה ולא מס שבח. יחד עם זאת, כשהיורש ימכור בעתיד את הדירה הוא יצטרך לשלם מס שבח על כל הרווח שנצבר ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש.

# האם יש מס שבח על קרקע? – כן בהחלט. בדיוק כפי הקיים בדירות בשיעור של 25%. גם כאן המס הינו על החישוב נטו קרי ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות מוכרות. כאשר מדובר בקרקע של רשות מקרקעי ישראל משלמים דמי היוון- גם אותם ניתן לקזז מתשלום מס השבח.

טרם מכירת דירה, כדאי לברר האם אתם מחויבים בתשלום מס. לטובת  הציבור עומד מחשבון מס שבח מטעם רשות המיסים, במגוון אתרים, דרכו ניתן לחשב את המס על עסקה העומדת להתבצע על מנת להעריך באופן כללי את המס המשוער. יחד עם זאת היות ומדובר במס קריטי חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום ואין בכתבה זו לתת חוות דעת או המלצה בכל מן וסוג שהוא.

לסיכום

המדינה שותפה לרווחים שלך ואנחנו ממש לא אוהבים לשלם הרבה מיסים. יחד עם זאת, ככל ששילמנו יותר מס זה אומר שהרווחנו יותר. אז מזל טוב ובהצלחה.

ט.ל.ח.

על פי חוק מיסוי המקרקעין, מס רכישה הוא מס ישראלי המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל. המס נגבה בעת רכישת נדל"ן בישראל לדוגמא: בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים ועוד.

מס רכישה משתנה מדי שנה בחודש ינואר, בהתאם לעליית המדד ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה כפי המצויין בהסכם רכישה ובסוג הנכס.

מס הרכישה ישולם תוך 60 יום מתאריך חתימת העסקה וניתן לשלם אותו במשרד מיסוי המקרקעין, בבנק הדואר באמצעות שובר, ובאופן מקוון באתר רשות המיסים. איחור בתשלום גורר אחריו קנסות והפרשי הצמדה.

עורך הדין שמייצג אתכם במסגרת העסקה יגיש הצהרה כדין וידאג לכם שתשלמו את המס במועד.

להלן עלות תשלומי המס לעסקאות נפוצות:
1. דירה יחידה – מס רכישה מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה ומחושב כיום באופן מדורג כאשר עד לסכום של 1,978,745 ₪ לא ישולם מס כלל. הנ"ל בא להקל ולעודד זוגות צעירים ורוכשי דירות לרכוש דירה ראשונה למחייתם. מעל סכום זה ישולם מס לפי מדרגים.

2.שיעור מס הרכישה בעבור דירה שניה להשקעה ואילך חייבת רכישה בשיעור של 8% על כל סכום הרכישה החל מהשקל הראשון.

3.שיעור מס הרכישה בעבור רכישת קרקע יהיה 6%.

למצוא השקעה טובה לי ולמשקיעים שלי לוקח לי הרבה זמן,

כשזה קורה – אני מאוד נרגשת.

אז מצאתי לנו קרקע להשקעה בראשון לציון.

בראש ובראשונה על ההשקעה לעמוד בכל התנאים שלי לכניסה להשקעה. חייבים להתקיים עשרת הדיברות שאני בניתי. להלן התנאים החלים על הקרקע:

קרקע פרטית בטאבו

️️️ הרוכשים מקבלים זכויות במקרקעין

המדינה מקדמת את התוכניות ובכך מקצרת הליכים

הקרקע נמצאת בתהליך של שינוי ייעוד למגורים

יזם ותיק אמין ומנוסה

יזם נשאר איתנו בקרקע – קריטי!

עסקת מכירה משותפת בתום 5 שנים – נדיר למצוא כזו!

צפי השבחה כפי 3 בתום 5 שנים (לאחר קיזוז הטלים)

משרד עורכי דין מהשורה הראשונה בתחום

שמאות לפי תקן 22

הקרקע עונה על כל הקריטריונים!

ומהווה הזדמנות מצויינת להשקעה

ללא הון עצמי גבוה או ניסיון קודם!

מיקום: ראשון לציון

סכום השקעה: החל מ150 אלף ש"ח

צפי להכפלת הכסף לפי שמאות פי 3 תוך 5 שנים!

הזדמנות פז להגדלת ההון תוך מינימום מאמץ

ללא התעסקות עם שוכרים, שיפוצים או משכנתא גבוהה לשנים ארוכות!

אני מזמינה אתכם לפגישה אישית איתי

ללא עלות וללא כל התחייבות

בה אשתף איתכם בכל המידע הרלוונטי על הפרוייקט, אציג לכם את כל התוכניות, השמאות והצילומים.

לתיאום מוזמנים ליצור איתי קשר:

טלפון: 052-942-6237

מייל: nilik.4u@gmail.com

 

"אל תמתין לקנות נדל"ן, תקנה נדל"ן ותמתין!"

קבלו קרקע נוספת להשקעה שאיתרתי לנו.

כשאני בוחרת לנו קרקע להשקעה היא עומדת בכל הקרקיטריונים הקשיחים שלי!!!:

 קרקע פרטית בטאבו.

 יזם נשאר איתנו בקרקע.

 יזם אמין ותיק ומנוסה.

 עסקת אקזיט – מכירה משותפת בתום 5 שנים

 צפי להכפלת הכסף לפחות פי 3 – לפי שמאות

 על פי תכנית תמ"א 75 הקרקע מאושרת למגורים משרדים ומסחר (עדין אינה זמינה לבניה)

 התכנית מקודמת על ידי המדינה – מנהל התכנון

 המשך התוכנית מגדילה את הצפיפות והזכויות.

 ניתן להשקיע החל מ 150 אלף ש"ח

מצ"ב לעיונכם כתבות חשובות מהעיתונות המעידות על חוזקת הפרויקט

https://haifa.mynet.co.il/real_estate/article/r1j2zkcjt

השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן בישראל:

1. החרפת חוסר הוודאות:
   • ירידה בכוח אדם בענף הבנייה
   • עיכובים במתן היתרים
   • מצוקת תזרים אצל קבלנים
2. רקע קודם:
   • ירידה בביקושים החלה כשנתיים לפני המלחמה
   • עליית הריבית והרפורמה המשפטית השפיעו על השוק
3. השפעות על הבנייה:
   • מחסור בפועלי בניין (כ-90,000 פועלים פלסטינים)
   • עיכובים במסירת דירות
   • צפי לעליית מחירי הדיור
4. השפעות נוספות:
   • צורך בשיקום הדרום והצפון
   • עיכובים במתן היתרי בנייה
   • עלייה באנטישמיות בעולם עשויה להגביר ביקושים
5. תחזיות:
   • קיטון בהיצע הדירות בעתיד
   • גידול בביקושים במרכז הארץ
   • ירידה בביקוש לדירות ישנות ללא ממ"ד
6. מבט היסטורי:
   • לאחר משברים קודמים נרשמה התאוששות משמעותית בשוק
   • דוגמאות: מלחמת יום כיפור, מלחמת לבנון השנייה, הקורונה
7. סימנים ראשונים להתאוששות:
   • עליית מחירים של 0.4% בינואר 2024

מסקנה: תקופת הקיפאון הנוכחית עשויה להוות הזדמנות להשקעה בנדל"ן, עם צפי להתאוששות משמעותית בעתיד.

האם יש לכם כסף שעובד בשבילכם???

כל מי שענה את התשובה : "לא", שיתעורר ומהר!

הפסח הזה יוצאים מעבדות לחירות.

לא באנו לעולם הזה לעבוד קשה עד יום מותנו. עלינו לעצור לרגע את מרוץ העכברים המטורף בו אנו נמצאים ולעשות השקעות חכמות להגדלת ההון ולהכנסה פאסיבית.

איפה אתם רואים את עצמכם עוד שנתיים? עוד 5 שנים? עוד 10 שנים?

איפה הייתם רוצים לראות את עצמכם עוד שנתיים? עוד 5 שנים? או עוד 10 שנים?

אם קיים פער בין המציאות לבין איך שאני באמת רוצה שהחיים שלי ייראו, זה אומר שצריך להתחיל לעשות משהוא אחר, שונה ולצאת מאזור הנוחות.

אני גדלתי בבית שלא דיברו על כסף. אולי כי זה לא היה מקובל באותה התקופה, אולי בגלל שהורי היו עולים חדשים או סתם בגלל האופי שלהם. כסף היתה מילה גסה.

היום אני חושבת שזה מחובתנו לדבר על "כסף", או יותר נכון אפילו גובל בפשע אם לא מדברים על זה. אף אחד לא דיבר איתי על השקעות, נדל"ן או מינוף. הבנתי את זה לבד בגיל יחסית מבוגר. אבל עדיף מאוחר מאף פעם.

למה חייבים להשקיע? השקעות חכמות מקפיצות ומגדילות לנו את הכספים פי כמה וכמה ואינן תלויות או כרוכות בעבודה שלנו או בזמן שלנו. מי שלא עושה זאת גובל בחוסר אחריות. 

ברור לכם שלא ממש ניתן להגדיל את ההון מפיקדון בבנק שבשיעור תשואה של 4%?
מקופות גמל או במקרה הטוב פנסיה מסודרת. משכורת גבוה ככל שתהיה עדין זה לא מבטיח את העתיד הכלכלי שלנו ושל ילדינו, עלינו לייצר ערוצי הכנסה נוספים. 

אחת הדרכים להגדלת ההון הינה השקעה בנדל"ן.

חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע בכדי לקצר תהליכים ולהימנע מטעויות שיעלו לנו הרבה יותר כסף

רוברט קיוסאקי, מחבר הספר "אבא עשיר אבא עני"  מדבר על המשמעות בביצוע השקעות. הספר הינו ספר חובה בכל בית להורים ולילדים. למי שטרם קרא את הספר אתמצט אותו בקצרה לשלוש נקודות חשובות. רוברט אומר:

1.      העניים עובדים בשביל הכסף בעוד עשירים למדו לתת לכסף לעבוד בשבילם.

2.      מרוץ העכברים – אנשים עובדים למחייתם ומקבלים משכורת. הם יודעים לעשות כל יום את אותו הדבר, לעבוד קשה בשביל  המשכורת ובמקרה הטוב בשביל בונוס. אך מאורח חיים שכזה לא מתעשרים

3.      מינוף – זו הסיבה שאנשים מתעשרים והאחרים לא – על זה אדבר המשך בכתבה הבאה

WARREN BUFFETT אחד האנשים העשירים בעולם אומר:

IF YOU DON’T FIND A WAY TO MAKE MONEY WHILE YOU SLEEP, YOU WILL WORK UNTIL YOU DIE

השקעה בנדל"ן היא דרך טובה לבטחון כלכלי

זוכרים את המוטו שלי? 

העיקר תעשו

האמור לעיל מוגש כאינפורמציה בלבד. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה בנדל"ן מכל מין וסוג שהם. כמו כן, אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ אישי, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

מדוע אנשים נמנעים מהשקעות? הסיבות מגוונות:

1. הסתפקות במצב הקיים: "יש לי מספיק", "הפנסיה שלי מסודרת", "למה לעזור לילדים?"
2. תפיסות מוטעות: "אין לי מספיק כסף", "השקעות הן רק לעשירים או מומחים"
3. חוסר ידע: "לא יודע מאיפה להתחיל", "לא קיבלתי חינוך פיננסי"
4. הימנעות מהחלטות: נוחות בשמירה על המצב הקיים, דחיית פעולה
5. פחד: חשש מטעויות, הפסדים, או הונאה

לעומת זאת, משקיעים מצליחים מתאפיינים ב:

• ראייה אופטימית של הזדמנויות
• הבנה שסיכון הוא חלק מהתהליך
• נכונות ללמוד ולהתמודד עם פחדים

סוגי משקיעים:

1. סולידי: מסתפק בהשקעה אחת, נשאר באזור הנוחות
2. סדרתי: יזמי, תמיד לומד, מחפש הזדמנויות, משפר ומתפתח

רוברט קיוסאקי מדגיש:

• עשירים גורמים לכסף לעבוד עבורם
• חשיבות היציאה ממרוץ העכברים של שכירות
• מינוף כמפתח להתעשרות

המסר העיקרי: בחרו את סוג המשקיע שאתם רוצים להיות והתחילו לפעול. ההשקעה חיונית לעתיד כלכלי טוב יותר עבורכם ומשפחתכם.

מקפצה לרווחה כלכלית

המגמות בשוק הנדל”ן הישראלי, הכוללות עלייה מתמדת במחירי הדיור ושיעור הריבית הגבוה על המשכנתאות, מחייב אותנו לבחון ולהכיר השקעות אחרות ונוספות להגדלת ההון.

קרקעות להשקעה הפכו לאפיק השקעה פופולארי בשל היתרונות שהן טומנות בחובן, וזו הסיבה שיותר ויותר אנשים רוכשים או מצטרפים אל משקיעי הנדל"ן המאמינים בקניית קרקע להשקעה.

משקיעים רבים רוכשים קרקע חקלאית מתוך צפייה שהקרקע תעבור תהליך הפשרה ותוסב לקרקע
למגורים. אם הקרקע אכן תופשר לבנייה היא עשויה להכפיל את עצמה פי כמה וכמה. תהליך ההפשרה הוא ארוך ולעתים יחלפו שנים עד שהקרקע תופשר, אם בכלל. לכן חשוב מאוד להכיר את התחום ולהתייעץ עם מומחים לקבלת חוות דעת מקצועית.

למי מתאים השקעה בקרקע?

משקיע שעומד לרשותו כסף נזיל/מינוף חצוני.
משקיע בעל סכום נמוך יחסית בהשוואה לרכישת דירה.
למשקיעים שמתכננים להגדיל את ההון. שווי הקרקע עולה משמעותית ככל שיתקדמו הליכי ההפשרה.
השקעה לטווח ארוך ולא מחפשים לעשות אקזיט מהיר.
למי שעמוס במיוחד ושאינו מעוניין להתעסק בשכירות, תיקונים ושיפוצים.

 

כמה יעלה לנו ולפי מה משערכים את שווי הקרקע?

• כמה שטח בקרקע אני רוכש – מה אני מקבל בתמורה לכסף שלי.
• מיקום גאוגרפי של הקרקע – מיקום הקרקע במדינה, יחס לקרבת מגורים/ מסחר או ביחס לביקושים בשוק.
• ייעוד הקרקע – קרקע חקלאית / תעשייתית / מגורים ועוד.
• זכויות בניה בקרקע – מה וכמה ניתן לבנות בקרקע.

למה להשקיע בקרקע?

• השקעה פאסיבית והיעדר הוצאות שוטפות: אין עלויות, אין ארנונה, בלאי ותחזוקה, התעסקות עם שוכרים, החלפה, אי תשלום, רדיפה אחרי תשלום.
• פוטנציאל לרווח עצום והגדלת ההון במהלך שנים.
• סכום נמוך יותר ביחס לדירה.
• מס רכישה 6% על סכום הקרקע שהינו נמוך בהרבה לעומת 8% על מחיר דירה (על דירה להשקעה החל מדירה שניה).

אילו סוגי קרקעות יש בישראל?

בישראל קיימת חלוקה גסה ל- 5 סוגי קרקעות:
1. קרקע חקלאית – סוג הקרקע הנפוץ ביותר להשקעה נכון להיום. כששטחי הבנייה בישראל הולכים ומצטמצמים, יותר ויותר שטחים חקלאיים עוברים תהליך של שינוי ייעוד, ורבים בוחרים להשקיע בהם, מכיוון שהם אופציה זולה יחסית להשקעת נדל”ן עם רווחים פוטנציאלים גבוהים ביותר. עם זאת חשוב לבחור נכון את מיקום הקרקע החקלאית ולבחון את התוכנית הקיימת עליה.
2. קרקע לתעסוקה – במרבית המקרים קרקעות מסוג זה מצויות בקרבת ובמרכזי ערים ומטרתן להוות שטח עבור פיתוח עסקים.
3. קרקע לפיתוח התעשייה – בדרך כלל קרקעות אלו מצויות באזורים סמוכים לערי פיתוח ולערים גדולות, והן מיועדות להקמת מפעלים, מבני תעשייה וכדו’.
4. קרקע למלונאות –בתי הארחה, צימרים, בתי מלון וכדו’.
5. קרקע למגורים – קרקע שמיועדת לבניית בניינים, בתי מגורים ויחידות דיור.

עירוב שימושים:

בעבר נהוג היה לחלק את השטחים כך שקרקעות ספציפיות יועדו לתיירות, קרקעות מסוימות למסחר, קרקעות אחרות למגורים וכן הלאה. כיום ישנה מגמה משמעותית לתכנון מתחמים ופרויקטים מעורבים אשר כוללים ייעודי קרקע רבים באזור אחד מה שנקרע עירוב שימושים. שילוב של כל סוגי הבנייה באזור אחד הופך להיות יותר נפוץ ומקובל ותופס תאוצה בכל רחבי הארץ.
עירוב שימושים הינו השילוב בקומפלקס אחד שבין דיור, מסחר, משרדים ומלונאות ונהיה יותר פופולארי בזירת הנדל”ן העולמית.

מילון מושגים:

אדמת מנהל מקרקעי ישראל -בתחומי מדינת ישראל מרבית השטחים מוגדרים כאדמות לאום (כ – 93% מסך כל הקרקעות) ומוחזקות בידי מנהל מקרקעי ישראל. אדמות הלאום אינן מוצעות למכירה, אלא מוחכרות לטווח ארוך, בעוד הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה.

קרקע פרטית – קרקעות פרטיות מהוות רק כ-7% מהשטחים בארץ. רכישת קרקע בבעלות פרטית מקנה עבור הקונה בעלות מלאה ומוחלטת עליה, כולל רישום על שמו בטאבו. היצע הקרקעות הפרטיות, בעיקר במרכז הארץ, מצומצם ביותר ומהווה את העסקה המומלצת והשמרנית ביותר עבור משקיעים ורוכשים במיוחד לאור הביקוש הגבוה.

קרקע לחקלאות – היא קרקע שהייעוד שלה הוא לצורכי חקלאות והמחיר שלה זול, יחסית. כאשר אתם רוכשים קרקע חקלאית מתוך תקווה לשינוי ייעוד הקרקע, חשוב לשים לב שהקרקע אינה מוגדרת כשמורת טבע. 

גוש חלקה – הזיהוי המדויק של נכס מסוים אשר אותו ניתן לראות דרך מנהל מקרקעי ישראל או דרך נסח טאבו אותו ניתן להוציא דרך האינטרנט. הגוש מראה על החלק של מספר בניינים, החלקה מראה על הבניין הספציפי אותו רוצים לראות והתת חלקה מראה בצורה מדויקת את הרישום של דירה מסוימת או של בית. גוש חלקה ותת חלקה אלו בעצם מספרים שמפוקחים על ידי לשכת רישום המקרקעין אשר מסדירה את רישומי המקרקעין בישראל. המידע על פרטי הנכס פתוחה לכל אדם אשר יש בידיו את פרטי הנכס וזהו בעצם הזיהוי המדויק של הנכס.

 

תב"ע – תוכנית בניין עיר היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. 
מסמך בעל תוקף חוקי שמטרתו להסדיר את הייעוד, את השימושים המותרים ואת זכויות הבנייה בקרקע מסוימת. 

תשריט –  הוא המפה של תכנית בניין עיר, מפה שבה מסומנים כבישים, רחובות גושים וחלקות. המפה מחולקת לצבעים כאשר כל צבע מגדיר את הייעוד של הגושים והחלקות בהתאם לתוכנית הבינוי האזורית. אפשר לברר את הסטטוס התכנוני בו הקרקע נמצאת באמצעות בירור אתרי הממשלה הנוגעים למנהל התכנון ובאתרי העיריות השונות.

צבע צהוב: אזור מגורים המיועד לבנייה רוויה. 
צבע אדום: דרך או כביש. 
צבע סגול: שטחי מסחר ותעסוקה.  
צבע חום: מבני ציבור 
צבע ירוק: שטח ציבורי פתוח. 
צבע אפור: אזור מסחרי. 

על המשקיע לבחור את צבע הקרקע שהוא מחפש לפי סוג ואופי ההשקעה בה הוא מתעניין.
באופן טבעי משקיע אשר יחפש להגיע לבניית נכסים למגורים יחפש לרכוש קרקע צהובה. אולם, משקיעים אשר יחפשו קרקעות בייעוד אחר, לדוגמה משרדים ומסחר דווקא יבחרו בקרקע בצבע סגול הנמצאת בייעוד לתעסוקה.

ועדה מקומית – ועדה מקומית לתכנון ולבנייה היא ועדת התכנון הנמוכה ביותר במסגרת הסדרת התכנון והבנייה בישראל. סמכויות רישוי הבנייה בישראל מחולקות בין שלוש ערכאות מרכזיות:

ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות וועדה ארצית. ועדה מקומית אחראית על מרחב תכנון מקומי אשר לרוב חופף את שטחה של רשות מקומית אחת.

ועדה מחוזית – ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה הוא גוף ממשלתי-ציבורי המשמש כגוף תכנוני, במסגרת הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל, ביקורתי ושיפוטי בתחומי התכנון והבנייה בשבעת המחוזות של מדינת ישראל, ופועל תחת סמכות משרד האוצר:  מחוז הצפון, מחוז חיפה, מחוז
המרכז, מחוז תל אביב, מחוז יהודה והשומרון, מחוז ירושלים ומחוז הדרום. בנוסף ליו"ר המחוז ומתכנן המחוז בוועדה חברים 9 נציגי משרדי ממשלה שיש להם זיקה לתכנון, 5 נציגים של הרשויות המקומיות שבמחוז, נציג מנהל מקרקעי ישראל, נציג הארגונים הסביבתיים ונציג המהנדסים והאדריכלים

תכנית מתאר ארצית – תמ"א – היא תכנית שנועדה להגדיר את המדיניות הממשלתית באשר לפיתוח המקרקעין. התוכנית קובעת את הסוג ואת הייעוד של הקרקעות. 
תכנית מתאר – היא תוכנית כוללנית אשר מתארת במאקרו את התוכנית העתידה להיות על הקרקע. גודל השטחים, כמות יח"ד, הוראות בנייה, מגבלות בנייה, כבישים, מוסדות חינוך, מקומות לפינוי אשפה, בתי עלמין, דרכים בשטח היישוב ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני.

תכנית מפורטת – היא תוכנית שיש בה רמת פירוט של כל מה שהולך להיבנות על הקרקע. תיאור המבנים, גובהם, שטחם, תיאור אדריכלי ועוד כאשר מכוח התוכנית ניתן יהיה להוציא בעתיד היתר
בניה. בתוכנית מפורטת נכללים פרטים שלא קיימים בתוכניות המצויות מעליה וכוללת פירוט בדבר ייעוד קרקעות לדרכים, שטחים פתוחים, גנים, בתי ספר, מקומות לצורכי דת, בריאות, תרבות, חניה, מתקני דואר, נופש, מקלטים ומחסנים ציבוריים.

 

הפשרה – שינוי ייעוד של הקרקע לצורכי בנייה, למסחר, לתעשייה ועוד. 
השבחת קרקע-  נעשית על ידי שינוי ייעוד הקרקע למגורים ו/או הגדלת זכויות הבניה הקיימות בצורה מהותית כך שקרקע זו שווה הרבה יותר כסף בעבור המשקיעים. ניתן לגשת לרשות המקומית ולבחון את התוכניות העתידיות קודם לקבלת החלטה על מכירת הקרקע. ניתן לבקש הערכת שמאי לקרקע שבעצם תתייחס לערך הקרקע במועד הבחינה ולהשפעות אפשריות גם בעתיד.

שמאות לפי תקן 22 לחוק הגנת הצרכן – אושר 2014. חובת גילוי פרטים בעת שיווק ומכירת קרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה. מטרתו לוודא שלרוכשים הפוטנציאליים יהיו את כל המידע והכלים, לאפשר קבלת החלטה מושכלת בנוגע לעסקה המוצעת, לרבות הסיכויים והסיכונים הכרוכים בה. זהו תקן שנועד להגן על המשקיע ולאפשר לקבל שקיפות מלאה ושמאות מסודרת מהמוכר באשר לסטטוס הכולל של הקרקע: המצב התכנוני, שווי הקרקע למכירה, שווי הקרקע אם וכאשר פוטנציאל הקרקע ימומש, זמן ההפשרה צפוי ולהגבלות נוספות החלות על הקרקע. הבדיקה נערכת על ידי שמאי מוסמך אשר כפוף להנחיות של משרד המשפטים.

פרצלציה – חלוקה של קרקעות לחלקות הניתנות לרישום בלשכת המקרקעין.
מושע – הנו מצב נתון בו יש “אי מסוימות בבעלות על נכס”.
פירוש השם משאע (בטורקית, הוא מושג מחוק הקרקעות העות'מאני) הוא "שותפות".
קרי, לכל שותף יש חלק מסוים בקרקע אבל אין לו קרקע מוגדרת משלו.
כאשר יש נכס אחד השייך למספר רב של שותפים ואין הגדרה לחלקי השותפות בין השותפים.
מדובר במצב המתקיים בבניינים ישנים ומשתמר מתקופת הטורקים ומשפיע עד משפחות רבות בישראל עד היום.
מושע הנו מצב בו בניין מגורים בו מתגוררים עשרות דיירים רשום בטאבו כגוש וחלקה אך אין רישום של תתי חלקות. כלומר, לא ניתן לומר שיש לאדם כלשהי בעלות על דירה מסוימת.
במקום זאת נדרש להגיד שלכל הבעלים על דירות בבניין זה יש בעלות יחסית על כל גרגיר וגרגיר על השטח בו הדירה ממוקמת.
שותפות במגרש, קרקע או חלקה הינו כאשר הקרקע בבעלות מספר אנשים שותפים יחדיו בקרקע בחלקים שווים או שונים.

הסכם שיתוף – הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין  שמטרתו היא להסדיר את הזכויות והחובות ההדדיות, ואת אופן קבלת ההחלטות השוטפות והעתידיות לגבי השימוש, החלוקה והניהול של המקרקעין. הסכם זה חשוב ביותר בהתקיים קרקע במושע.

עסקת קומבינציה – עסקת קומבינציה הינה עסקה במקרקעין בה בעל קרקע מוכר חלק מהקרקע שבבעלותו ליזם, ובתמורה מקבל מהיזם שרותי בנייה על החלק הנותר בבעלותו. כלומר, בניגוד ל"עסקת מזומן" בה אדם מוכר נכס בתמורה לקבלת כסף, עסקת קומבינציה נמדדת באחוזים, מה אחוז הקרקע הנמכר ובתמורה כמה ייבנה היזם על אחוז הקרקע הנותר בידי בעל הקרקע

 

מיסוי בקניית קרקע פרטית בטאבו:

יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כאשר רוכשים קרקע מכל סוג שהוא לרשות המסים ואו לרשות המקומית:

• מס רכישה על קרקע – משולם למדינה בעת הרכישה – מס רכישה בגובה 6% מערך הקרקע בהסכם רכישה ללא הקשר לייעוד הקרקע.
• היטל השבחה – משולם לעירייה או לרשות המקומית – מס על השבחת הקרקע במידה ויש שינוי ייעוד ואו השבחה באחוזי הבניה.
• מס שבח – משולם למדינה בעת מכירה – במידה ומוכרים את הקרקע לאחר השבחה יש לשלם 25% מערך ההשבחה נטו מה שנקרא מס רווחי הון.