מס שבח הינו מס המוטל על רווח הנוצר ממכירת מקרקעין בישראל וזאת על פי חוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963.
מס שבח משולם בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח הנוצר בעקבות המכירה. כשמו כן הוא, "שבח" שנובע מההשבחה שנעשתה בנכס.
המס הינו בשיעור של 25% מתוך השבחה נטו קרי מההפרש בין מחיר המכירה למחיר רכישה לאחר קיזוז הוצאות מוכרות ששולמו בגין הנכס.
אציין שבמדינת ישראל משלמים מס על הרווחים כמעט בכל אפיק השקעה. רווחים על עסקאות נדל"ן, פיקדונות, ניירות ערך ישראליים וזרים, דיווידנדים, קרנות נאמנות, תעודות סל, אופציות, אג"ח צמודות מדד ועוד. מה שנקרא מס רווחי הון. שיעורי המס כיום על רווחי הון בישראל, נעים בין 15% ל-25%, בהתאם לסוג הנכס שממנו נוצר הרווח.
עד לשנת 2014 החוק היה שונה. לכל מי שמכר דירה שנייה אחת ל-4 שנים לא שילם מס שבח. ב-2014 החוק שונה, כך שכל מי שמוכר דירה שנייה חייב במס שבח.
בעבור דירה ראשונה יחידה שהיתה בבעלות לפחות 18 חודשים לפני המכירה זכאים לפטור ולא ישולם מס שבח. בעבור דירה שאינה יחידה יחויב תשלום מס שבח.
# מי משלם מס שבח? המוכר או הקונה? – המוכר
# למי משלמים? – לרשות המיסים, כלומר למדינה.
# אילו הוצאות מוכרות לניכוי?:
- הוצאות כלליות ששולמו להשבחת הנכס כגון: הוצאות בנייה, שיפוצים, השבחה, שיפורים, תוספות בניה וכו'.
- אגרות ותשלומים ששולמו בעת הרכישה כגון מס רכישה והיטלי השבחה ששולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואגרת רישום משכון ושעבודים.
- דמי תיווך בקנייה ובמכירה.
- הוצאות על ריבית המשכנתא
- תשלום ששולם בעבור שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה.
- תשלום ששולם בעבור שכר טרחת שמאי מקרקעין, מודד וכו'.
לפיכך, חובה לשמור את כל החשבוניות בעבור כל פעולה הקשורה לדירה. הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.
ניתן להפחית מתשלום המס הפסדי הון והפסדים עסקיים.
בנוסף ישנם הקלות לזכאים.
# איך מחשבים תשלום מס שבח? – גובה המס עומד על 25% מתוך השבחה נטו.
לשם הדגמה אם קניתם דירה ב-1 מיליון ש"ח ומכרתם אותה ב-1.7 מיליון ש"ח, רווח ההון (ברוטו) הוא 700 אלף ש"ח. מסכום זה מקוזזות הוצאות נוספות עורך הדין, תיווך, שיפוץ וכו'. לצורך הדוגמא, ההוצאות על השבחת הדירה מסתכמות ב- 300 אלף ש"ח, ולכן מס השבח הסופי מחושב על סכום של 400 אלף ₪, אשר 25% ממנו הוא 100,000 ש"ח.
עם זאת, המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה. תהליך המכונה 'חישוב ליניארי', משום שהמס מחושב ליניארית ביחס לתקופת האחזקה.
לדוגמא, מי שרכש את הדירה השנייה שלו ב-1 מיליון שקל ב-2010, ומכר אותה ב-2016 ב-1.7 מיליון שקל, המס מחושב על ידי חישוב השבח הכולל ב-7 השנים שבין הקנייה למכירה 700 אלף שקל. בחלוקה לפי שנה, בכל שנה מס שבח בממוצע, עמד על 100 אלף שקל. מס השבח הרלוונטי ל 3 שנים שבין 2014 עד 2016 מסתכם ב 300 א'₪. כעת נחשב את המס בשיעור של 25% מ- 300 א'₪. כלומר, מס השבח עומד על 75 אלף שקל לפני קיזוזים והפחתות.
# מתי צריך לשלם מס שבח? – מס שבח משולם תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה וחתימת החוזה. כאשר יש פער משמעותי בהפרש הזמנים בין מועד חתימת החוזה לבין מועד התשלום בפועל ניתן לדחות את תשלום המס עד ביצוע בעסקה בפועל.
# האם יורשים משלמים מס שבח? – כאשר מקבלים דירה בירושה, לא משלמים מס רכישה ולא מס שבח. יחד עם זאת, כשהיורש ימכור בעתיד את הדירה הוא יצטרך לשלם מס שבח על כל הרווח שנצבר ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש.
# האם יש מס שבח על קרקע? – כן בהחלט. בדיוק כפי הקיים בדירות בשיעור של 25%. גם כאן המס הינו על החישוב נטו קרי ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות מוכרות. כאשר מדובר בקרקע של רשות מקרקעי ישראל משלמים דמי היוון- גם אותם ניתן לקזז מתשלום מס השבח.
טרם מכירת דירה, כדאי לברר האם אתם מחויבים בתשלום מס. לטובת הציבור עומד מחשבון מס שבח מטעם רשות המיסים, במגוון אתרים, דרכו ניתן לחשב את המס על עסקה העומדת להתבצע על מנת להעריך באופן כללי את המס המשוער. יחד עם זאת היות ומדובר במס קריטי חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום ואין בכתבה זו לתת חוות דעת או המלצה בכל מן וסוג שהוא.
לסיכום
המדינה שותפה לרווחים שלך ואנחנו ממש לא אוהבים לשלם הרבה מיסים. יחד עם זאת, ככל ששילמנו יותר מס זה אומר שהרווחנו יותר. אז מזל טוב ובהצלחה.
ט.ל.ח.